【房地產基礎課程】知己知彼，才能百戰百勝啊～
每到假日就是奔波上課，其實鬧鐘響起的那剎那都會想要偷懶，但只要想到如果過著跟大家一樣的生活，生活只會離財富自由越來越遠，所以咬著牙、甩著腿還是在週末的早晨七點多起床，準備搭車到桃園上房地產相關的課程。
其實不管是投資還是自住，大家或多或少都要懂點房地產的大小事，因為每天都要回「家」啊～ 房地產就像是我們生活中的必需品（只是很昂貴的必需品XD）為了讓自己買的房子舒適合宜，房地產也是人生的必修課！而常常有人問什麼時候投入房地產是最好的時間？其實在房地產裡，沒有景氣的好與壞，只要有波動就是好，如果一灘死水，你想買、沒人賣；你想賣、沒人買，就會變成雙輸，所以什麼時候出場？只要你準備好，就可以出發！今天，就跟著 Ting 與 Liza 一起補點房地產知識！GO～
買到價格的剎那，就決定你賺多少
房子一買就是近千萬，隨便的零頭都是要在老闆面前卑躬屈膝好幾年才賺的到的數字，因此下場前的必做功課就是「了解市場行情」，現在很方便，可以在實價登錄上找尋你想下手附近差不多條件房子的金額，這些登入的成交價格都可以讓你先有個概念，不被仲介及屋主坑殺一番！只要先有概念，至少你就不是待宰的肥羊，如果仲介說的花天墜地，適時的分享你做的功課，嚇阻一下，讓仲介知道你是有備而來！而如果你是投資客，成交價就更重要了，只要買得低，除了銀行可以負擔大多數的金額之外，你也更有多餘的錢可以拿來裝潢，如此一來，轉賣的價格更漂亮，所以才說「買到房子價格的那剎那，就決定未來賺多少了」！
附上實價登錄網址：http://lvr.land.moi.gov.tw/login.action 只要在 101 年 8 月 1 日後買的房子，都可以在實價登入上搜尋的到資料喔！
可以從以下三點著手：
a. 拉個房屋類別看總數（華廈、公寓、大樓），從數字中可以看出這地區的主流產品
b. 估價評估至少 20 間房子
c. 若為新成屋，看近期實際成交價格而非建商當初預售登錄的價格，因為建商可能是兩三年前就預售出的金額
除了價格斤斤計較，坪數也要坪坪計算啊
除了價格，「坪數」也是大家關心的一種重點！雖然房仲都會算坪數，但自己也一定要算過一次，因為就是有迷糊的仲介會算錯（扶額），常常一坪的金額就是好幾十萬上下在跑，這種細節不可不注意啊！有時候仲介甚至會把停車位的坪數一起算進去，讓你有種「欸？一坪換算下來也不貴」的錯覺，所以除了驗算坪數，更要坪數的組成。這部分可以自己調謄本，謄本寫得一清二楚，之後會火速寫上掉謄本的教學文～
同場補充怎麼估算車位價格：
- 坡道平面車位 = 房屋每坪單價 x 4 ～5倍 (看樓層)
- 坡道機械車位，機械坡道平面是坡道平面車位 x 0.6 – 0.7倍
- 機械坡道機械車位是平面車位 x 0.5倍
雖然房子會隨著屋齡的遞增而遞減，但土地卻是會隨著時間的醞釀，越釀越值錢，加上房子的金額高，有時候轉賣一筆就可以坐領一班上班族一到兩年的年薪，這就是為什麼房地產的投資客這麼著迷的原因。而如何從屋齡的新舊推估合理價格，房地產講師林志傑也有提供一些公式，讓大家比較有個概念
如何從屋齡新舊推估合理價格：
* 中古屋單價 ＝新成屋單價 x (1 – (屋齡x1% + 5~20%經濟折舊) )
* 新北市為例，屋齡10年以上的中古大樓，經濟折舊為5% – 10%，10年內新大樓降至 0 ～5%
* 走出雙北市的精華圈外的區域，預估折舊率較高，屋齡10年以上的中古大樓為 10 ~ 25%；10年內大樓 5～15 %
* 台北市，中午估每年以1～2％折舊 （與屋齡有關） 1 ~5年平均折舊2%；6-10年折舊1.5%；10年以上每年1%折舊
租金報酬率反推：（請注意各地區的％會因地域而有所不同）
* 住家年報酬率3%
* 店面報酬率1～2% (店面報酬率低，但賺的是未來漲幅啊)
* 辦公室套房報酬率 3～5%
* 公寓改套6～8%
例如中壢區25坪公寓改套四間，一間租6500，一年收租 (6500*4*12=312,000)，合理的房價 31.2萬/7% = 445萬
要會看房、要懂社交、要會說故事，所以投資也是一門大學問啊～
除了數字敲敲打打計算外，「仲介」也是房地產裡面相當重要的一環，畢竟 APPLE 件出現的不是在仲介辦公室的牆上資訊，而是在他們的口中啊！ 所以除了養好看房能力外，也要好好跟仲介「搏暖」～厲害的高手，看房至少花兩個小時的時間，半小時看房子，其他時間關心仲介，跟仲介建立關係，為了讓他覺得你是買得起房子、你有經濟能力，必要時分（胡）享（謅）一個有房子有買賣有獎金的故事也是必須的～兩個小時的情誼之後更不要斷，之後也要保持聯絡，這樣才是好的關係，未來才有合作空間喔！
好的，房地產是一門又深又需要投入大量時間練習的學問，但沒關係，我們一天進步一點，學習效果ｘ時間複利是很可觀的，讓我們陪伴你一起財富自由～
買房免頭期款達人：
【學校老師沒教的賺錢秘密分享會心得】房地產達人王派宏，真的假的啦～
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