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尋尋覓覓，歷經無數的看屋日子，團隊上個禮拜看到一間符合各需求的物件，趕緊把仲介約出來下斡旋！但，開價就開價，為什麼要下斡旋金？斡旋金跟要約書有什麼不一樣呢？房地產的奧秘之處就是有許多的眉眉角角與細節，每個環節都有其中的奧妙，斡旋/要約下的好，不僅可以動搖賣家的心情，還可以加快成交速度，這一篇就是要跟大家談談斡旋金與要約書的差異之處。

在正文開始之前，先簡單的說明為什麼會有下斡旋／要約這道程序。當買家出價時，仲介一定會要買家在「斡旋」或「要約」之間擇一，不然整場所談的價格沒憑沒據，屆時如果談成，買家突然不願意購買了、或是賣方突然反悔了，這樣的狀況真的是無語問蒼天，畢竟房子可不是菜市場隨便一根蔥的買賣，所以不論是斡旋或是要約都是對買家、賣家、仲介彼此之間一個保障。而精簡的來說，下斡旋當下需要支付現金（或是支票）、邀約則是不用，而也因為兩者當下支付的東西不一樣，屆時毀約需繳交的違約金也不相同。

真的拿錢出來の斡旋金

當跟仲介下斡旋時，你會在合約上面填上你要的承購價格（也就是你要購買這棟房子願意出的價格啦），一但付款、簽字，仲介就會開始和屋主談，當期限到期時，如果還沒有談成，斡旋金就會全額退還；如果仲介幫忙談成，屋主就會在上面簽名表示同意以這個價錢出售，這個時候斡旋金就會直接變成訂金。BUT 一棟房子買賣金額那麼高，交涉過程總是會有很多意外，如果屋主簽名同意依合約上的價格售出，你卻反悔不買了，那麼這筆訂金（也就是當初下的斡旋金）就會直接被沒收；同理，如果是屋主簽名但又反悔不賣，屋主則是要賠償訂金雙倍的金額。

一般來說，大多支付10萬元為斡旋金，所以如果協商成功，這10萬斡旋金會直接變成房子的訂金，但如果協商失敗，斡旋金將會全數退回給買方，不會再產生額外的費用。如果雙方都簽名，買方卻反悔，10萬元就放水流，如果是賣方反悔，就要賠償20萬。簡單的來說，雙方的信任建立在這斡旋金上。

這樣的邏輯也可以多層面的應用，如果你真的很想要這棟房子、很想要依你心中的價格取得，這時候就可以支付更高額的斡旋金，一方面讓房仲感受到你的誠心與急迫、一方面也讓房仲更有動力幫你協商，畢竟都掏出這麼多錢了，仲介會覺得你真的很需要這間房子，一下子掏出這麼多錢，也代表有一定的財力，到這一步，多數仲介比較可以看到成交的結果，自然就願意想盡任何方法來大力協調出價格，成就這筆買賣！

用契約來談の要約書

因為斡旋金在實際操作上還是有些爭議，所以內政部特別制定「要約書」範本，藉以取代仲介業者自訂的斡旋金制度。當買方選擇使用要約書來表達購買意願時，是不需要支付任何費用，簽訂的要約書就視同為契約書，通常是有三天審閱期（有些仲介會甜言蜜語讓你當下糊裡糊塗的簽下放棄三天審閱期，千萬不可啊！），若是賣方答應買方的要約條件，則在要約書上簽名，這樣就視同合約的成立；如果沒有在審閱期限內談成，時間一過，合約自動失效。

當屋主在審閱期限內於要約書上面簽名，但買家卻反悔不買，則須賠償成交價的 3% 金額，同理，如果是屋主反悔不賣，也要賠償 3% 的違約金。舉例來說，假設一棟 1000 萬的房子，你出 800 萬寫要約，當仲介幫你談成，而你卻反悔不買，那麼你將陪 24 萬，如果是屋主反悔不賣，也要陪 24 萬。

雖然要約書一開始不用先支付任何費用，但屆時如果發生什麼事無法履行合約，毀約金的金額也是相對高昂！

那究竟是要下斡旋金還是簽要約書呢？

了解斡旋與要約的不同後，那開價時究竟是要下斡旋還是簽要約書呢？Ting 與 Liza 的想法是，價格的協調是透過仲介在買方與賣方中間周旋協調出，仲介給不給力佔了很大的關鍵，所以思考的模式可以轉換成，如果你是仲介，哪一個方式你比較願意幫忙？

一般來說有看到一筆錢，會覺得比較真實、有急迫性，房仲也可以用這樣的理由來遊說賣家。而要約書的違約賠償金額雖然比較高，但是要經過訴訟才可以拿到，過程較費時間也麻煩，所以整體來講，支付斡旋金的方式來議價，通常比較能達到令人滿意的議價結果，但如果對於這棟房子可有可無，那就可以簽要約書試一下臨場感！ 

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