收租還是轉賣價差？投資買房最糾結的問題沒有之一

投資房地產的方法有很多種，有人看完《富爸爸窮爸爸》後，決定將書中的現金流觀念帶入，用買房隔套的方式來收租金，坐擁非工資收入，但同時又糾結著還是要簡單裝潢，利用買賣來賺價差，其實每個人的情況與需求不一樣，最簡單的方式就是思考——你是缺現金流？還是需要現金呢？

如果本金不多，不要買屋出租

很多人踏入房地產會買物件來隔套出租，每個月的租金收入就是一筆現金流。這，真的是你需要的嗎？

假設一間華夏480萬，隔套滿租後一個月可以擁有 17,000 的租金收入，扣除房貸、隔套成本、稅金、水電，一個月的實際的收入約 4,000 元，一般上班族一個月總支出算 20,000 元，這樣也要買下五間的華夏（480*5=2400萬）才可以過著不用看老闆臉色財富自由生活，但是一般人要如何籌措出 24000 萬的資金呢？

所以，如果存款不多，Ting 與 Liza 反而會建議專注在「快速累積本金」，也就是俗稱的一桶金，在房地產中就可以透過買賣的價差來達到這樣的目的。

舉個例子，500 萬買房子，以 550 萬賣出，中間 50 萬就是價差的利潤，跟上述出租房子相比，這樣的利潤，要經過 12.5 年的滿租才可以擁有，這也是為什麼會建議如果手上的金錢不多，建議先透過買賣價差讓自己的羽毛快速豐厚。當擁有一筆錢，這時候看到機會才能夠抓住；當擁有一個基數，也才能夠槓桿出更大的效益。

在【買房不可不知的 4 個概念，投資自住都適用啊】的一文中， Ting 與 Liza 有強調買房不要買套房，同樣的邏輯，也不建議買房子改套房。

一方面是以上述所說的金流為考量，另一方面是——既然是要買房子來投資，應該就要以市場喜歡的標的為主，大多數房地產的買家是以自住為主要考量，買有隔間的套房是小眾，再者，一間套房改好，大概需要 60-80 天，等待滿租大概又需要另一個 60 天，這中間還要來來回回處理房客事宜，而房客退租與招租的等待期同樣也是一個成本，好不容易要出售套房，也會因為非大眾的喜歡的物件，平均需要一年才能出售，綜合考量下，所以才建議不要買房改套。

其實收租擁有每個月現金流沒有不好，但如果想透過投資達到財富自由的生活，許多事就要加入「順序」的概念。世界上有錢人、台灣許多房地產致富起家的人，一剛開始都是透過買賣的價差讓自己快速累積資產，再運用資產做更多的投資。而放眼望去，也會發現建案滿天飛，買賣的價差之誘人，也就是為什麼建商是蓋房子、賣房子而不是蓋房子、出租房子了。

不論景氣好壞，不搶高是鐵則

既然建議手邊沒有很多錢，想進入房地產的人利用買賣價差來累積本金，這裡也要特別提醒，千萬不要隨波逐流搶高購買！

很多人看到房價一直漲，就很容易受到房仲「現在不買，之後更貴」的話術而不小心下手，但是，日用品可以不小心失手，房地產可經不起這樣的不小心！如果沒有經過對市場的評估、對房市的了解，隨意出手，即使是進進出出好幾筆的投資客，真的遇到大景氣不好，都還是會被套牢！

整體經濟約十年會有一循環，歷經 2008 年的金融海嘯今年剛好滿十年，最近跟許多產業的朋友交流，大家紛紛表示訂單下滑、內部預算凍結與面臨組織重整，這些都是預兆。但這樣的預兆不代表無法投資，這時候反而是展現平常累積實力、可以大量出手的機會，因為市場會汰換掉那些不是真的懂市場行情的投資者，當這些人被套牢，反而是可以進場買進（就像好的股票就是要逢低買進啊）但，前提是——機會來臨時，你有判斷物件的能力嗎？有勇敢下手的勇氣嗎？

沒有偶然的成功，有成的投資客都是花了你累積不出的時間在努力、下了你不敢下的決定、冒了你無法承受的風險一步一腳印累積上來，不過也不用因此而太沮喪，只要開始累積實力，同樣也是走在一樣的道路上，只要擁有實力與技能，不管景氣的好壞，都可以自在進出市場，這，就是房地產的魅力。

投資延伸閱讀：

投資買房不用頭期款！跟著王派宏學這招就對啦～
有錢的關鍵在於「順序」
理財起手式——就是要先弄懂現金流啊！不然錢都不理你～

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