房子這個價格合理嗎？懂公設比怎麼算，不再被仲介話術耍得團團轉
常常會收到讀者私訊詢問XX大樓這個價格買得貴不貴、有划算嗎？
這個問題很難就以這麼一個句子的資訊量直接回答，但要知道自己買的房子價格合不合理，其中一個很重要的分析要素就是——公設比！公設比的高低會影響到房子每坪數的價格，所以只要在看房，一定要懂公設比，不然無法得知房子實際的價格。這一篇就要分享公設比是什麼、怎麼知道自己的房子價格合不合理，讓你買房計算成本時，更有概念！
公設比是什麼？
了解「公設比」的概念與計算方式，這樣才不會那麼輕易的被仲介話術牽著走，聽了個數字就覺得好便宜好便宜而誤判情勢。
「公設比」指的是「所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值」。白話文來說就是大樓的「公設」如樓梯間、電梯間、共同出入口及門廳、管理員室、公共活動中心等佔了你家門內實際使用的坪數比例，也就是公設比愈高，公共設施所佔的坪數也就愈高，相對來說，你實際使用坪數就愈低。
就投資報酬率的角度來看，公設比越高，表示你買到的實坪越少、可使用的私人面積越少，可以說是「越貴」啊。這就是為什麼知道自己買的房子貴不貴，一定也要了解公設比，回推自己購入的價格。
一般來說，公設比還細分大公、小公：
大公：全體住戶共同分擔的區域，凡是配電室、管理室、蓄水池、水箱這些你我他都用得到的地方都是俗稱的大公。
小公：部分住戶共同分擔的區域，像是樓梯間、電梯間、走廊，只有特定一區用得到的地方就是小公。
公設比怎麼算？
公設比＝公共設施（大公 + 小公）÷（主建物面積 + 附屬建物面積 + 公共設施）x 100%
補充：
主建物：就是指室內面積，包括客廳、廚房、臥室、書房、廚房及衛浴等部分
附屬建物：是指連接主建物室內的附屬部分，例如陽台、平台、花台、露台等。簡單來講就是主體建物凸出來的地方，一般你會想種花花草草的地方（XD）
實際練習一下，大家試著算算看下圖範例的公設比是多少呢？
公設比的計算並不難，只要國小數學程度就可以計算了。
但大家在計算時，有發現這個物調表上的小陷阱嗎？明明上面有車位，但卻沒有車位的坪數，那是有車位還是沒車位呢？
這是因為一般買賣房子的時候，車位都是要獨立出來計算價錢的，不會直接出現在房子總價的價格上，而分析車位總共佔多少坪數與價格評估又是另外一門學問，我們下次有機會再另外寫一篇文章來分享。
公設比多少算合理？
其實公設比沒有一定的標準，但以大數據來說，目前市場上大樓、社區建物的公設比範圍如下，至於划不划算就看自己的考量，資料僅供一個參考依據：
- 舊式無電梯公寓、透天式產品：0－15％
- 電梯華廈（7-12樓）：15－25％
- 電梯大樓（12樓以上）：25－35％
- 商務辦公大樓：30－40％
- 電梯大樓（豪宅）：35％以上
一般來說，屋齡越高、公設比越低，因為早期大樓除了大廳、電梯走道外，幾乎沒有什麼公共設施，坪數很紮實！以 TING 的看屋經驗，通常屋齡都超過 20 年以上的大樓，公設比都不到 10%，真的是便宜又大碗啊！此外，戶數越多，通常公設比也越低，因為有更多的分母來平分，直接分掉每一戶必須共同分擔的公設比例。
而樓層越高也會影響公設比，因為樓層數越高，基於法令，公共通道、消防安全設施都會變多，也意味著公設空間會變多。
只要自己覺得合理，就是好價格
買房一定要懂公設比，協助自己做出更中立的決定，公設比的概念與計算並不難，花個五分鐘的時間，讓自己更專業，相信很值得！不過也必須說，公設比固然是買房子的考量點之一，但不是絕對。還是要看自己買房的主要目的，是投資還是自住、重視價格還是環境，每個人都有自己的考量，只要適合自己，就是買對了！
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