在房地產中，Ting 與 Liza 主要是做買賣，但陸續收到很多讀者詢問怎麼開始當包租公、二房東，其中的獲利模式要怎麼判斷，因此決定寫一篇文章來分享，怎麼利用現況的脫鉤進而發現這一塊商機，幫助想當包租公卻無從開始的你。
在開始之前，先請問你，市區一千萬的房子跟郊區一千萬的房子投報率差多少呢？
答案出乎大多數人意料之外，其實兩者間的投報率是差不多的！舉個例子，讓你更有概念——假設新竹火車站附近一千萬的房子可以租到兩萬塊，那麼郊區一千萬的房子也可以租到兩萬塊，因為市區一千萬如果買到 20 坪，郊區則是可以買到 30-40 坪，同樣的房價，市區出租兩房，郊區可以出租 3-4 房，因此，地段並不會那麼影響租金的高低。
中間的脫鉤可以這麼運用
而這樣的概念可以應用在當包租公、二房東身上。
由地段跟租金脫勾的邏輯，進一步還發現房子的租金和房價也是脫勾——房價高的物件租金反而相對總價比值會變低，從上面的例子繼續延伸，市區一千萬的房子租金是兩萬元，但兩千萬元的房子絕不會是租金四萬元，而是可能落在 15,000 元到 17,000 元左右。
由此應用，換想，如果有一筆兩百萬的存款（差不多可以支付一千萬元房子的頭期款），不是拿來「買」房子而是拿來「租」房子，是不是效益更高、同時也可以滿足想擁有被動收入的人的願望呢！
專業房東這樣當
運用租金與房價脫鉤這一點，可以上網搜尋一些正在出租，但房間因為房東沒有整理導致租金較低的一些物件來當二房東，找到後，可以跟房東協談長租條約，一方面整理房子還是需要成本（整理以拉高租金），時間拉長可以讓長期效益出現；另一方面是，長租還可以把租金再壓低。通常懶得整理又捨不得賣房的房東想到可以穩定長期收租，還有改裝過的裝潢送給他，都會欣然接受。
舉身邊朋友的例子，讓你對這樣脫鉤當二房東獲利更有概念。朋友阿誠發現新竹透天厝租金普遍落在 1 萬多元左右，但一間小小套房租金卻都訂在 6,000 元以上，簡單一算，發現只要一棟透天厝隔成3間套房出租，這樣就超過房租了，而通常一間透天厝一定可以隔超過 3 間以上的套房，這樣多出來的房間就都是賺的！
阿誠風風火火地開始找物件，找到一棟透天長租十年，每月租金 15,000，透天共有四層樓，一共整理成 16 間套房，每一間出租 6 千元，連同家具跟裝潢，成本約為 2 百萬元，約 2 年多的時間就可將 2 百萬元的投入資金回收，接下來的8年都是淨利。
試想，這樣模式再複製呢？
如果在取回一定比例的資金後，同步開始尋覓另一間透天厝，以一樣的模式、一樣的方法租一間又一間，這樣的收益是不是越來越加乘？
商機在日常中
投資是一場數學加減的遊戲，很多時候商機就是在觀察、計算後發現的藍海。
地段跟租金，租金與房價的脫鉤你還有想到怎麼利用呢？歡迎在下面留言跟我們分享喔！
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