分類: 包租公大小事

 

買房的單價高，有沒有什麼方法是可以投資房地產卻不用自己掏出那麼大筆錢呢？

其實市場有許多人跟你有一樣的恐懼，害怕買錯房子，不僅無法像預期中投資獲利，甚至會讓自己卡了一大筆錢。這時候就可以考慮當二房東！

所謂的二房東，就是小明向房東租房子，但小明沒有實際入住而是再將房子部分空間或整個空間轉租給第三人，如此一來，小明即是二房東。二房東讓沒有錢買下房子的人，也有這個機會搖身一變成包租公！

 

 

二房東合法嗎？

民法 443 條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其中一部分轉租於他人。」，意思就是說如果原來的大房東只要沒有明文禁止轉租，房客是可以再轉租給他人使用的。

雖然在法律面承作二房東並不違反法律，但在操作前請一定要告知大房東，因為在實務上有 80% 大房東發現自己的房子沒有經過允許下直接被轉租，會大發雷霆，進而回收房子，這樣的情況如果發生，二房東中間已經投入了讓房子更加美化的一些傢俱、裝潢就只能付諸流水。雖然要賺錢，但中間的人也要好好顧及，才能沒有後顧之憂地當包租公。

衍伸閱讀，帶你找出二房東商機：二房東有賺頭嗎？二房東、包租公起手式—利用市場脫鉤找到商機

 

二房東在走，規矩要有

二房東做的好，坐擁比一班上班族還要好的薪水不是問題，但一切的前提是做的合情合法，不然東一個檢舉、西一個告發，精神與財力就在不知不覺間消耗殆盡。在這裡分享政府最新 ７大規定，讓你在翹腳當二房東前，可以先納入評估。

內政部在今年（2019）年 2 月 23 日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」（包租契約）以及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」（轉租契約），針對租賃房屋都有更詳細的規範，乖乖詳閱，因為都是一些租賃日常常發生的糾紛，如果違反以下規定，可是會依《消保法》處 3 萬元以上 30 萬元以下罰鍰呀！

 

 

押金最多只能收 2 個月租金

押金金額最高不能超過「 2 個月租金的總額」，租客交還房屋時，房東就必須返還押金。

租賃期間不得少於 30 天

也就是起租時間是一個月起跳！

電費不得超過台電標準

房東電費計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」，藉以杜絕房東收取高額電費來牟利！

若房子為凶宅，必須告知

就跟房子買賣一樣！一切都要先坦承佈公！

延伸閱讀：與神同行可不可？5 招教你避免買到凶宅

禁止約定承租人不得遷入戶籍

這就是租客的權利啊，房東們別以為躲的掉

不可以限制房客報稅

意味著房東要申報租賃所得～

訂定修繕責任歸屬

房子附屬設備損壞時，原則上由房東負責修繕，但若損壞是由承租人故意造成破壞，房東可以不用負責。

 

二房東是一個機會，也是一種責任

市面上的空屋何其多，許多屋主寧願養蚊子也懶得出租，政府漸漸重視這一塊，相繼訂出許多條款藉以鼓勵包租代管、二房東的發展，希望將空屋率降低。跟著這波政策走，走得好，相信你也有機會像影片中的少年人一樣發展出自己的一片天。

你有考慮當二房東嗎？讓你進場或是敬而遠之的理由是什麼呢？歡迎在下面留言與我們分享喔！

 

 

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在房地產中，Ting 與 Liza 主要是做買賣，但陸續收到很多讀者詢問怎麼開始當包租公、二房東，其中的獲利模式要怎麼判斷，因此決定寫一篇文章來分享，怎麼利用現況的脫鉤進而發現這一塊商機，幫助想當包租公卻無從開始的你。

在開始之前，先請問你，市區一千萬的房子跟郊區一千萬的房子投報率差多少呢？

答案出乎大多數人意料之外，其實兩者間的投報率是差不多的！舉個例子，讓你更有概念——假設新竹火車站附近一千萬的房子可以租到兩萬塊，那麼郊區一千萬的房子也可以租到兩萬塊，因為市區一千萬如果買到 20 坪，郊區則是可以買到 30-40 坪，同樣的房價，市區出租兩房，郊區可以出租 3-4 房，因此，地段並不會那麼影響租金的高低。

 

中間的脫鉤可以這麼運用

而這樣的概念可以應用在當包租公、二房東身上。

由地段跟租金脫勾的邏輯，進一步還發現房子的租金和房價也是脫勾——房價高的物件租金反而相對總價比值會變低，從上面的例子繼續延伸，市區一千萬的房子租金是兩萬元，但兩千萬元的房子絕不會是租金四萬元，而是可能落在 15,000 元到 17,000 元左右。

由此應用，換想，如果有一筆兩百萬的存款（差不多可以支付一千萬元房子的頭期款），不是拿來「買」房子而是拿來「租」房子，是不是效益更高、同時也可以滿足想擁有被動收入的人的願望呢！

 

專業房東這樣當

運用租金與房價脫鉤這一點，可以上網搜尋一些正在出租，但房間因為房東沒有整理導致租金較低的一些物件來當二房東，找到後，可以跟房東協談長租條約，一方面整理房子還是需要成本（整理以拉高租金），時間拉長可以讓長期效益出現；另一方面是，長租還可以把租金再壓低。通常懶得整理又捨不得賣房的房東想到可以穩定長期收租，還有改裝過的裝潢送給他，都會欣然接受。

舉身邊朋友的例子，讓你對這樣脫鉤當二房東獲利更有概念。朋友阿誠發現新竹透天厝租金普遍落在 1 萬多元左右，但一間小小套房租金卻都訂在 6,000 元以上，簡單一算，發現只要一棟透天厝隔成3間套房出租，這樣就超過房租了，而通常一間透天厝一定可以隔超過 3 間以上的套房，這樣多出來的房間就都是賺的！

阿誠風風火火地開始找物件，找到一棟透天長租十年，每月租金 15,000，透天共有四層樓，一共整理成 16 間套房，每一間出租 6 千元，連同家具跟裝潢，成本約為 2 百萬元，約 2 年多的時間就可將 2 百萬元的投入資金回收，接下來的8年都是淨利。

試想，這樣模式再複製呢？

如果在取回一定比例的資金後，同步開始尋覓另一間透天厝，以一樣的模式、一樣的方法租一間又一間，這樣的收益是不是越來越加乘？

 

商機在日常中

投資是一場數學加減的遊戲，很多時候商機就是在觀察、計算後發現的藍海。

地段跟租金，租金與房價的脫鉤你還有想到怎麼利用呢？歡迎在下面留言跟我們分享喔！

 

 

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成為包租公/婆的第一步，便是找到房客快速滿租為首要目標，今天 Liza 與 Ting 就來握著大家的手，打開現今最常用的招租工具「591」，帶領你一步一步的將你的物件呈現在眾人面前。想當初 Ting 在申辦 591 的時候，雖然看似簡單的幾個步驟，也是搞了幾個小時才終於將物件 PO 在 591 的網站上，過程中還一度跳出，原本已經完成9.9成的頁面，也因為一個手滑要重新來過，透過自己從零開始的經驗分享，可以讓你節省很多的時間，順利地找到房客，也請你舉手之勞，動動手指分享給更多有需要的人觀看唷！

怎麼申請591?

直接在 google 上面打「591」，然後按「免費註冊」

接下來選擇一個與你相符的身分，就勇敢地給它點選下去，但如果你不小心點到房仲，可是沒有辦法開啟「非（ㄓㄨㄥˋ）誠（ㄐㄧㄝˋ）勿擾」的技能唷！

驗證程序少不了，Email以及手機電話都要填寫正確，不然張三變成李四，不得其門而入。

在591上做曝光，也像是為自己的產品打廣告，一開始還不知道效果好不好，建議花點小錢先試試水溫。

591還真是會吊人胃口，點選立即購買還不能馬上購買，需要先儲值 591 專用點數，才擁有選購套餐的資格，要使用信用卡的夥伴，點選國泰世華信用卡儲值，無論你要使用什麼銀行的信用卡都可以。（新台幣一元=一點，這點也要跟風 Line Pay？）

相信大家刷卡買東西的經驗應該不少於Ting，暖心提醒：確認自己的金額有沒有輸入錯誤。

如實的寫上你的物件資訊吧！未來會擁有的就先不要曝光嘿！越詳細如實越好，畢竟帶看也是要花時間。

重點來了，這是591上唯一一個不是制式表格的地方，盡情的大顯身手，將你的攝影魂以及文字功力展現出來吧！Liza 與Ting 的慘痛經驗就是平鋪直敘的言語，還誤把廁所照當作第一頁的蠢事（請看上篇：3 個步驟讓你的房子快速出租，翹腳爽收租金一波～），讓人避之唯恐不及阿~

如果找不到電腦上傳圖片的地方，有可能是沒有安裝最新的 Flash Player，點選 Adobe 官網的選項，應該就能解決你的問題了，之後就會跳出「批量上傳」的選項可以讓你一次上傳好幾張圖片。

這邊有個關鍵，因為 591 電腦版以及手機 AP P的功能比較不一樣，電腦版可以將圖片上傳之後再選擇哪張照片是封面，但是手機會直接將上傳的第一張設成封面，建議上傳圖片的同時先將順序排序好依序上傳喔！所以做完任何的修改，一定要在兩個觀看裝置來會做確認，雖然覺得目前不能完美的在兩種裝置上呈現你要的感覺，但盡善盡美是你我能做到的。

為什麼會特別說明這幾個選項，主要是591的功能沒有那麼強大，你只能選擇單一的圖片旋轉，而且~我是說而且，你一定在選轉之後要記得點選保存旋轉，因為 Liza 與Ting 就是沒有保存，有轉等於沒轉，又要再次花時間在做一次。這些都是一些細節的部份，但你有注意到就可以為你省下許多的時間。

還記得我們剛開始的時候是選擇吃新手套餐嗎？要觀看自己的物件要選到「租屋（住宅）套餐物件」才看得到，Liza 與 Ting 還懵懂未知的時候，一直點選「開啟中的物件」沒有看到任何的物件顯示，還以為是新的物件隔天才會上架，最後才知道自己誤會大了。

有網友在詢問說有再花一筆錢升格為 VIP 跟不是 VIP 的差別在哪裡呢？很明顯的是瀏覽人數基本上會相差一倍以上，而且VIP可以無限制的更新591網站上的顯示排序，一般的每天只能更新一次，這根本就是台幣戰士的差異阿~

Liza 與 Ting 就與你分享到這邊，如果你還有什麼不是很懂的地方，都歡迎加入Line ID：smile.yang-ting 一起交流討論，或你是想要了解照片、文案怎麼撰寫，可以先點閱我們另一篇文章《3 個步驟讓你的房子快速出租，翹腳爽收租金一波～》，專文分享我們怎麼修改文案以及照片的排列，達到帶看第二組就簽約的成就。

這裡也預祝各位包友們順利滿租唷！如你有任何更好的方式或是想詢問更深入的眉角，也歡迎你加入下方 Line 或是 Email 聯繫我們，讓我們一起交流、交流、交流。

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自從 Liza 與 Ting 跟別人合資經營套房之後，除了把環境整理好讓房客租得安心之外，心中接著思思念念的就是「快速的讓手邊的房子 / 套房出租」，畢竟身為一位包租公，最重要的經濟來源就是房租，能在越短時間內滿租是每位包租公最在意的事情啊～～～

接下來要跟大家分享的是 Ting 如何再帶看第二組的情況下就順利簽約，辛酸血淚經過有點長，希望你能與我們一起走過，當中沒有神話，只有不斷改善、精進的過程：

首戰：591打廣告，包租夢想就此成真？

說到租屋，台灣現在最大的平台就是 591， 以前使用 591是大學要找個可以安身立命的窩滾滾，沒想到也有讓別人瀏覽的一天。一開始以為只要房間整理美美的，照片盡可能地將室內室外各個細節放上網讓大家了解，這樣一來電話應該就接不完了，沒有想到興沖沖的 PO 完物件！看著 591 上頭顯示的瀏覽量也有50多人，結果幾天下來，一通電話都沒有人打來，連簡單做個詢問也沒有，讓 Ting 驚的心慌慌。

還沒有用過 591 PO 物件的包友們，歡迎點選手把手PO文教學文唷！一步一步帶領你走進專業的包租事業~YA。

起步：優化物件

經過幾天的沉寂與處理自己低落的心情之後，為了自己的夢想藍圖，即使難過也要行動。約莫花了一個上午的時光，Ting 翻遍了591上各式各樣的租屋訊息，從中爬梳出覺得自己可以改善的地方，也漸漸的理出在制式的表格當中，租公們可以操作的地方就是「圖片與文字敘述」，如何在有限、靜態的畫面當中呈現一種他人會想要入住的吸睛感非常重要，畢竟現在人可是越來越懶惰，文字能看得越少越好，所以 Ting 調整了一下照片呈現的順序，第一張從煞風景的廁所照（除非你的廁所美到讓人不想出來？）改成溫馨的雙人床照。如果是你看了以下兩張圖片，應該也能明白 Ting 想要表達的差異吧？

在這裡 Ting 也要跟大家提醒一下，591 桌電板與手機版的照片順序不太一樣，所以圖片上傳完，記得兩個介面都要上去看一下喔！免得就像 Ting 一樣誤把廁所照當首頁還不知道XD

再來將自己的房屋提供的設備、租屋的限制還有周遭的環境作完整的描述，畢竟說得越清楚，租客越安心，吸引過來的租客也更符合出租房子的本身條件，不僅幫到租客，也幫包包們節省時間接各種詢問電話與無效率的帶看。沒~有~想~到 Ting 才一更動完畢，過沒多久就有人來電說到看房子，那一天 Liza 與Ting 很興奮地討論著應該怎麼帶看，人生只有看別人房子的經驗，根本很難想像角色互換要怎麼做呀！結果雖然第一次帶看沒有成交，但至少優化過物件的文案與圖片後，來電量增加了，代表成交機率也增加！

如果你跟 Liza 與Ting 一樣還完全沒有帶看經驗，可以參考帶看有什麼秘訣以及注意事項呢？

蛻變：增加曝光管道以及課金的必要性？

又～～～安靜地經過了幾天，安靜到 Liza 與 Ting 都還檢查手機是不是壞掉了（初階包租公的心情就是這麼忐忑啊～～～）。有了之前的經驗之後，Liza 與 Ting 快速地研擬作戰計畫，決定增加更多曝光的管道！Ting 加入 FB 各租屋社團並 PO 出物件讓套房大量曝光同時也將物件在591上升級成 VIP，前前後後加入了 10 幾個 FB 的社團並花了兩個小時左右精心貼文，這裡要切記每個 FB 社團文章內容都要要稍作修改，不然 FB 是會關注你的舉動，覺得你在打廣告，進而封鎖你貼文喔；而升級 VIP 的好處在於你可以一直手動更新排序，一般的方案可是一天只能更新一次呀，更新的好處就是讓你的物件更容易被看見，租客會覺得這個物件才剛 PO ，不是滯銷品。

沒有想到這個作戰計畫效果奇佳，那天 Ting 的電話接到手軟～～～啊，隔天準備出門去現場時，竟然還有人要預約。

收割：進步是沒有止盡的，做中學讓自己更好

把客人釣（？）來看之後，Ting 一定都會提前至少 30 分鐘到，環視一下週遭整潔、把公用區域掃一掃、把帶看房間的冷氣直接催落去，讓客人起毛子好，自然就容易成交～
Ting 之所以帶看的第二組就成交，就是這樣層層的悉心準備與優化！雖然客人看房只有當下的那幾分鐘，不過事前的準備真的是需要花時間與心思準備！

雖然成功租出一間，不過 Liza 與 Ting 也沒有掉以輕心，每天都在持續優化每個流程直到滿租為止，優化的內容包括文字呈現方式以口語較有溫度的感受、手機版面的調整以及圖片重新上傳等等。

這裡也預祝各位包友們順利滿租唷！如你有任何更好的方式或是想詢問更深入的眉角，也歡迎你加入下方 Line 或是 Email 聯繫我們，讓我們一起交流、交流、交流。

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Warning. Warning. 千萬不要天真的想說有好套房就會有人租，因為市場永遠不缺產品，缺的是會行銷的人，會行銷，成功率自然是別人的一倍！繼上一篇 Liza 與Ting 將 591上面的資訊優化之後，接下來的問題就是「如何帶看」，Liza 與 Ting 再度看了不少的書、問了不少前輩、爬了不少文以及從實際帶看當中練習改善自己的功力，就是為了能夠一步一步地提高自己的成交率。就讓 Ting 從中實戰學到的精華——帶看有什麼注意事項、有什麼撇步可以增加成交率等等一次跟你說！ 因為帶看前的那個步驟做得好，不僅能讓你篩選出優質房客，也能為你省下帶看的時間！

帶看這場戰役，從電話響的那剎那就開始啦

不要輕忽帶看前與租客的來電通話內容，許多資訊都可以從談話中先得知，這些資訊可以協助你粗步篩選租客，所以當租客來電的同時，並不單單只是約好時間就好，而是要藉由電話做個基本的認識，譬如：

• 「什麼時候打算入住？」這個問題可以讓自己心裡有個底，這個客人簽約之後可以無縫接軌的機會有多高？如果租客說兩個月後入住，那…直接說你在墾丁度假拜拜啦～
• 「怎麼會找這裡的房子呢？」藉由這個小小的問題，大略抓一下租客是學生還是一般上班族，協助自己認識客戶

而有些前輩會在電話裡盡可能地先了解租客的基本資料，因為生活越單純的人，當個好房客的機率就越高。畢竟租客都自投羅網打電話上門了，不問個清楚，帶看沒有成交可是既勞心又花時間呢！

帶看前的小撇步，讓你成交率UP UP

1. 絕對不要壓線，也不要遲到！壓線太匆忙，遲到不禮貌，建議是比預定時間提早半個小時抵達現場，一方面可以先看一下屋況o不ok、整理一下周邊環境，一方面也可以整理一下自己，從容地迎接房客。
2. 冷氣催落去！會租房子的房客通常還是騎機車上下班，在炎炎夏日之下，走進到透心涼的房子裡，整個浮躁的心情都沉靜了下來，心情好，什麼都看得順眼！
3. 室內燈光全開！人是很視覺的動物，第一印象很重要，讓租客一開門就可以看到溫馨房子的全貌，心情也會不自覺得一直好起來，也營造出好東西不怕曝光的決心。
4. 自己先預先走一下帶看會經過的路線！三到五步停下來環顧一下有沒有會降低成交率的可能性存在，像是天花板角落的蜘蛛網、門口菸蒂、地板灰塵以及垃圾清潔有沒有處理等等。想像一下如果你是租客，走到一半的時候碰到蜘蛛網，內心會有什麼OS…
5. 將自己走到哪裡要介紹什麼部分想好！優點、特色是什麼？最好可以請朋友來參觀，將他們提出來的問題一一破解，甚至你可以找間空房在裡面住個一個星期左右，基本上會遇到什麼問題，你都能迎刃而解。
   

加碼：「伴暖」租客小心機

房子雖然是提供安身立命的地方，但說破了還是包友們的產品，既然房子就是我們的產品，如果客人來的時候你就直接帶去看產品，一般人內心的感受是什麼？其實大部分的人會有點抗拒的，畢竟沒有人是喜歡被推銷，所以 Ting 建議帶看前可以約在附近的便利商店，等客人到的時候再過去接他，然後一起走去看房的路上就有一小段時間可以聊一下天來破冰，同時也讓自己更認識未來這位潛在的租客，而且彼此聊過天，也會比較信任彼此，後續看房的成交率也會提升喔！

問題可以從以下三題著手，既不顯得突兀、又可以取得房客相關資訊，一兼二顧啊！

1. 「是從哪裡來呀？」一開始就來噓寒問暖一下
2. 「怎麼會來看房子的呀？」循序漸進的關心，順便了解租客背景
3. 「在哪間公司上班？」如果不是一般上班族也要是個你有聽過的學校名字，這樣至少會比較安心～

如果遇到房客回答問題支支嗚嗚，自己的警報器就要拉一下啦！

或許你會有疑問，出租個房子為什麼要問東問西問這麼多呀？那我反問你，如果是個沒有正常工作的人租房子，你覺得他準時繳交房租的可能性有多大？我們辛辛苦苦地將套房整理好，目的是為了什麼？能為自己創造源源不絕的被動收入，但遇到強佔房子又不付房租的房客，是不是很困擾。這一切的把關源頭都在乎你有沒有先基本的篩選房客啊！

Liza 與 Ting 的帶看經驗等級還不算最豐富，但我們以最剛開始帶看遇到的所有細節都跟你分享，再次強調被動收入路上沒有神話，只有不斷精進自己的旅程，也預祝各位包友們可以順利地滿租唷！

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