你知道房貸不是你想貸多少就貸多少嗎？你知道即使平常沒有借款，也有可能信用不良導致銀行不貸款給你嗎？
陸陸續續聽到讀者、身邊的朋友分享好不容易找到自己喜歡的房子，但因為貸款搞到烏煙瘴氣，甚至有人到最後一刻才發現自己根本無法向銀行借貸到那麼多錢，而被迫放棄自己喜歡的物件。買房是人生的重要大事，這件事有房貸的支持而更圓滿，這一篇 TING 與 LIZA 就要與你分享房貸的整個流程，還有辦理房貸的重要注意事項，協助你安心成家。
房貸流程是這樣
一般買了房子後，會請仲介和代書協助提供貸款銀行窗口，如果是新成屋或預售屋，大多則是直接使用建商配合的房貸方案。當然，如果自己有熟識的代書或是往來配合的銀行，也可以自己來。但不論是哪一個方法、哪一家銀行，房貸流程大致如下：
一、資料審核＆調閱聯合徵信：針對你提供的文件，銀行端會進行審閱，並調閱你的聯合徵信，審核信用條件。
知識補充站—何謂「聯合徵信」
針對銀行評分標準，下一段會更細節介紹
為了知道每個人的財務信用狀況，各家銀行和金融聯合徵信中心資料庫會串連，每個人歷年與銀行往來的資料，包括貸款金額、每一張信用卡的額度、近 3 年是否有逾期繳款紀錄、近 1 年有沒有預借現金等資訊都可以在聯徵中心查詢到，針對這些資訊，最後會評出一個你個人的信用分數，如果分數太低，就會影響你的貸款條件。
二、實際鑑價：銀行內部有房屋的鑑價人員，會依據房屋的行情資料庫和該筆買賣的實際成交價格等資料去評估出房子的市場行情。
三、確認核貸條件並進行照會動作：綜合評估申請人的聯合徵信分數還有所購買房子的鑑價報告，銀行核貸人員給你最後的核貸金額、貸款年限、利息、是否有寬限期等資訊。
如果確定要貸款，銀行人員就會開始進行照會動作，會約時間打電話與貸款人和保證人，確認貸款以及物件資訊。
四、簽約對保：如果以上流程都進行順利，銀行房貸業務就會與貸款人和保證人約時間當面簽約和對保。
五、撥款：簽約對保後，銀行就會進行後續流程並將核貸金額進行撥款。完成撥款後，代書接著就會進行過戶和交屋的流程。
為自己爭取較好的房貸條件
大家都會想為自己爭取條件比較好的房貸條件，一般來說可以朝下列四個方向努力：
一、夫妻購屋，讓收入穩定的一方貸款。
穩定代表年資、收入還有公司的規模大小。工作的條件越好，銀行給的貸款條件會越優質。
二、有好的信用記錄
銀行很看重聯徵分數，分數越高，貸款的條件越好，相關的評分標準會在下一段多做解說。
三、房子在不錯的地段
銀行放貸時也會考慮房子在市場行情的狀況，越在精華區，相對銀行也會覺得房子的價值越高，進而對房子這個抵押品有信心，也就會給予較好的貸款條件。
四、跟熟悉的銀行合作
就跟朋友一樣，越熟悉越有信任感，所以辦理房貸時，可以先考慮常常往來的銀行，通常老客戶的優惠都比較多。
這些人銀行可能不會貸款給你
在上面兩個段落我們都有提到「聯合徵信分數」的重要性，而其實這個分數銀行是有一定的評分標準，只要懂的這些規則，其實拿到高分並不難，怕就怕你什麼都不做，最後才發現銀行根本不願意貸款給你啊！以下 7 點就是銀行評分的大重點，要貸款的朋友一定要仔細閱讀。
A. 完全沒有跟銀行往來紀錄
往來紀錄並不包含存款、轉帳這些行為，而是跟銀行有產生借貸的關係，使用信用卡就是行為之一！所以手邊沒有信用卡的朋友，拜託趕緊辦一張；辦了沒有在使用信用卡的朋友，也請三不五時刷一下，讓往來紀錄活絡起來。況且信用卡真的很方便，還有點數或是現金等回饋，比付現還划算。
如果有使用信用卡而且每個月都有準時繳清，就會為你的聯徵分數加分！
B. 信用卡費遲繳
這樣的行為會讓銀行擔心你的財務狀況，進而考慮要不要貸款給你，所以為了以防萬一，辦好信用卡的第一件事就是設定「自動扣款」。
C. 動用信用卡循
使用卡循的意思是每次繳信用卡費只繳部分，其他部分跟銀行借錢下次再還。
跟上述同理，這樣的行為只會讓銀行擔心你的財務狀況，簡單的卡費都繳不出來了，遑論房貸，所以每期的信用卡帳單請一定都要「全額繳清」!
D. 信貸遲繳
只要跟銀行有關的借貸，通通不可以遲繳，只要有準時繳款就是加分，遲繳就都是大扣分的行為。
E. 學貸遲款
這個最容易犯，一般只要信用卡遲繳，銀行都會簡訊催繳，但學貸未繳，銀行是不會主動通知！所以自己一定要設提醒，或是手邊有錢就先將學貸繳清。
F. 配偶有信用瑕疵
夫妻就是一體，共喜與共難，只要一個人信用有所瑕疵，銀行也會擔心另一個人會受到牽連，因此不是只有自己好就好，夫妻雙方都要注意自己的信用。
G. 當保人
民間不是常說人呆才當保人嗎？保人除了要為他人的人生負責以外，還會影響到自己的信用，真的不要輕易嘗試。
TING 與 LIZA 身邊就有好多人因為幫身邊的人作保而落得滿身債務，這不是江湖傳說，而是實際案例！
如果真的不小心犯了以上的失誤讓自己信用不良，也不用太難過，情節輕一點，半年至一年信用紀錄就會被洗清，如果是重大信用瑕疵，則是五年，其實都還是有重新來過的機會！但如果在這之間遇到喜歡的房子，卻因為信用不良而無法向銀行申請到房貸，其實還可以改找一些民間的貸款專家（不是地下錢莊啊）。
現在有很多民間貸款可以合法整合債務，幫助你找到貸款優勢，Ting 與 Liza 在這裡整合幾間比較有名而且有政府合法立案的「借貸整合公司」，幫助需要的朋友協助整合各種貸款事宜，這些公司都有免費諮詢服務，需要的朋友可以每家都接洽看看，看哪一間可以提供較適合自己的服務。
信用瑕疵救星一：【潮霖】
免費諮詢服務：https://dreamstore.info/26mV9
信用瑕疵救星二【OK忠訓】
免費諮詢服務：https://easymall.co/2M24G
信用瑕疵救星三【理債一日便】
也有提供免費諮詢服務，多比較，總會有方法
免費諮詢服務：https://shoppingfun.co/2M244
以上這三間是合法立案的債務整合公司，有需要的人可以依照自己的需求申請免費諮詢。
不怕，房貸其實就是個流程
房貸一申請幾乎就與我們大半人生綁在一起，絕對值得你事前多花點時間了解房貸的流程還有銀行怎麼去評估一個貸款案件。
這篇文章 TING 與 LIZA 把銀行整個貸款流程，還有銀行最重視、會影響到你貸款條件的聯徵分數評比大點都列出來，細細品嚐，好好消化，從現在開始培樣自己的信用分數，相信辦理房貸時，不論是心情還是進度，都比較游刃有餘。
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