標籤: 貸款

買房子或許是許多人這輩子買過最貴的東西，所以買房前多打探、多做作業、多比較，一點都不會多此一舉！TING & LIZA 針對買房要看前顧後什麼事、流程要注意什麼通通整理打包好，讓第一次買房的你，可以安心成家。

買房前先確認自己的需求

要先知道目標在哪才能開始啟程呀！如果連自己都不知道自己的需求，即使仲介卯起來幫你，也只能幫 QQ。

先決定要買中古屋還是預售屋？

雖然都是房子，不同類型的屋子要注意的細節不太一樣，花費的比重也不太相同，先決定好自己要的是中古屋還是預售屋再開始找房子，這樣才可以集中火力找到符合自己需求的那間房。

TING & LIZA 心裡話：

預售屋，是還沒有動工或是仍在建造中就開始銷售的房子。所以預售屋的銷售模式是建商以樣品屋、模型或影片來介紹，這些資料影片美歸美，但終究不是建造出來的東西，結果很未知。我們自己對預售屋有所顧慮，畢竟錢收了建商跑了的例子也不是沒有（雖然近年是沒有發生啦）(但誰知道之後會不會發生？）（喂～）

不過預售屋是以一期一期繳錢的的方式讓人購屋，可以讓人一邊存錢一邊繳房貸一邊看著房子從地基蓋起來的過程，也算是符合小資族買房的一個優勢，就看個人的需求與想法囉！

頭期款有多少？

買房很重要的關鍵不是自己喜不喜歡，而是「買不買的起」。

手邊有多少存款，可以支付多少的頭期款？後續每月貸款扣除生活所需還可以負擔嗎？代書、買房行政流程、裝潢家電這些有沒有算進去預算了？這些都是很寫實，買房後每天都要面對的事！

透過這篇，可以協助你釐清現在有沒有能力買房：

一般來說，理想的房貸約可以貸房子價值的 8 成，不過實際貸款金額要看銀行估價還有自己的信用而定，這些都可以事先準備，為自己爭取到最好的貸款條件，畢竟房貸一貸下去有可能就是 10 年 20 年的事，不可不慎啊。

關於房子價值怎麼估可以看這篇：
https://tingtorich.com/there-are-logical-ways-to-know-house-price/

信用是什麼可以看這裡：
https://tingtorich.com/how-to-use-banks-money-work-for-you/

買房的需求是什麼？

每個人買房的目的不太一樣，有人是為了成家，有人是為了投資，目的不同，房子要評估的重點優先順序就略有些不一樣。

如果是為了成家，家人的需求一定是要擺放在前面，要靠近學校還是公司？要幾房幾廳？還是透天更適合家庭生活空間？

如果是投資，就要以市場喜好為主下去選物件，還要思考是要賺價差還是每月賺現金流？

但因為房子始終是給人住的，所以不管是投資還是自住，大部分的考量重點都是一樣—附近有沒有嫌惡設施（加油站、回收場、高壓電塔）、地點、地點還是地點等。

想投資與自住兼併的朋友可以參考這篇：

買房中的看前顧後

房子不像生活物品一樣有 7 天鑑賞期，買了就是買了，所以事前知道房子要怎麼看、要特別留意什麼、一定要先知道！

屋況要看什麼？

有沒有漏水、地板有平嗎、水壓夠不夠、牆壁有沒有龜裂？這些通通要看！

太多眉角，直接看專欄：https://tingtorich.com/category/real-estate/must-know-house-seeing-skills/

房仲話術要提防

房仲是買房過程中很重要的關鍵人物，許多地方都是要靠仲介的幫忙才可以牽成。但，房仲畢竟是業務，有成交才有獎金，很多時候會用一些話術來刺激你的情緒，加快成交的速度。

所以，一定要知道自己的需求是什麼、注重的是什麼，不是跟著仲介隨之起！

這篇帶你看常見的仲介話術：

簽約要注意什麼？

合約一簽，所有東西就開始正式生效，但偏偏房子一棟這麼貴，一般人一生或許就只會碰過一次，對於簽約過程充滿陌生與不熟悉是正常的

這一篇帶你先順過合約流程，讓你正式粉墨登場時，不心驚驚：

買房也可以預習

買房是人生中的一件大事，對自己可以寬容一點，給自己多一些時間，一邊爬資料、一邊實際看房與仲介互動，在來來回回中再來調整。

房子會越看越知道自己真正的需求，敏銳度也會在實際的行動中養成，文中從買房前到簽約帶你先順過流程，一邊參考、一邊看房，相信一定會找到宜室宜家的那個好家。

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更多關於買房你要知道的事：

漏水該怎麼辦？從事前觀察到買屋簽約教你可以這樣做！
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薪水凍漲（主計處說平均薪資 4.1 萬我們不相信！），房價節節攀升，到底是租房子好，還是買房子好？

如果你正值人生這樣思考的十字路口，TING & LIZA 這篇分享一些想法讓你可以依據自己的狀況做出合適的決定。

為什麼有人選擇租房子

1. 不看好房價

有許多人對於少子化，失去人口紅利的台灣房市不看好，但，房地產的第一守則是地點、地點、地點，只要是蛋黃區，只要交通方便，大家永遠都會向這些地方靠攏，好地段的房價只會穩定成長。

關於選房守則，你可以參考這一篇：

補充：建築業是一個國家經濟的重要指標，一旦房市長期下跌、甚至崩盤，這代表著國家級的重大金融海嘯正在發生，這樣普天同悲的局面並不是大家所想樂見，所以不要亂下黑色詛咒房市崩盤啊~

2. 把買房的錢拿來及時享樂

背負數年房貸太痛苦了，還不如及時行樂，日子過得快樂最重要。

這樣的想法 TING & LIZA 不完全認同但也不反對，「快樂」是人生組成的重要元素之一，但只要想到老年生活，老到沒有工作、沒有體力，我們就無法這麼瀟灑，每一筆錢都要好好規劃啊。

3. 不背房貸，把錢拿來投資滾錢

這當然也是投資的策略之一，但要知道多數的投資人都是以賠錢收場，TING 是專職投資人，深刻體悟到投資就是一門專業，需要大量的時間、實踐與經驗的累積，將買房子的錢拿來投資是一個策略，但請一定要深思熟慮，你對投資是什麼心態？你有不成功便成仁的決心嗎？

4. 喜歡的房子用租的

在【買房可以投資兼自住嗎？】中 TING & LIZA有分享，喜歡的房子用租的，投資的房子用買的，這樣可以讓自己的資金有更好配置，達到居住品質與收益一魚兩吃的效果。

但，如果沒有打算投資房地產，要思考一點，當步入老年時，找得到房東願意租房子給你嗎？

市場普遍不喜歡高齡的房客，房東也會害怕房客在自己房子裡出現什麼意外，或是直接就在租屋處邁向下一個輩子啊！

相關新聞：僅0.45％房東願租屋給老人　張金鶚：應立法不得歧視

那，要不要買房呢

如果買房不是為了賺錢，那麼買不買得起是你最重要的考量。

在【我想要買房子】什麼時候可以買？4 點讓你買房沒壓力】中 TING & LIZA 有分享評斷適合要不要買房的時間點，依照生活、財務、職涯等不同面向去分析。

沒有一間房子偉大到要讓自己喪盡家產也要買到，但同時也要思考自己未來10~20 年後的計畫安排。

買房就跟理財一樣，現在不理它好像沒有什麼影響，但等你意識到急迫性與嚴重性時，通常就…….會很辛苦了。

房價之外，銀行貸款條件也非常重要

如果思考過後決定未來的計畫有要買房，那麼 TING & LIZA 建議你現在就開始培養自己在銀行裡的信用分數，增加自己的信用額度。

「信用額度」的概念對一般人很陌生，但卻是人人都會面臨到的課題。
 
全額現金購買房子（車子、土地）現在已經非常少見（就理財立場我們也不建議啊），大多需要銀行的貸款協助。

不過，不是每個人想跟銀行貸款就可以貸款，每個人可以跟銀行拿到的貸款條件都不一樣，這中間的判別標準就是你的「信用分數」，「每間」銀行都會依據你的信用狀況去做放貸的評比。

千萬不要對這個過程而不以為意 ，貸款的條件包含了利率、寬限期，每個月一點點的差別，長期下來可是會大大影響你生活的舒適度！

科普小教室：
簡單來說，信用分數是看你跟各家銀行往來的紀錄，有沒有辦信用卡、有沒有刷卡、有沒有遲繳任何費用等跟銀行有金錢互動的資訊，即使什麼都沒做，銀行也會因為你的沒錯什麼而對你有所疑慮。


這些都是平常，也就是現在要開始累積起，更多細節內容可以參考：

該買房還是租房

買房與租房的課題每個人都會面對到的課題，只是時間早晚的差別。

每個人的背景、財務狀態、未來規畫都不一樣，租房與買房也都有各自要承擔的壓力，這個問題沒有一定的標準，上述提供的各個面向就是協助你做出最適合自己的決定，只要適合自己，就是最好的方法！

你是買房派還是租房子派呢？在下面留言讓我們知道！

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買房子要注意什麼？簽約流程怎麼跑？

買房畢竟不像到巷口超市買東西一樣頻繁，不熟悉而有的緊張心情很正常，TING 與 LIZA 第一次買房子時也是手忙腳亂，任何一個流程都有如驚弓之鳥般緊張。這一篇就要與你分享買房的流程、中間會產生什麼費用、要注意什麼通通羅列出來，事前的熟悉讓你在面對買房人生重要時刻時，顯得從容一些，也可以更細心檢視其中的大小環節。

買房要準備多少錢？

現在買房很少會有人直接全部用現金支付而不靠銀行房貸的協助（如有，請容許我叫你聲乾爸／乾媽，並請私訊我～），而銀行更不是你想買什麼房子都全力支持你貸款，基本上貸款者一定要有良好的信用再加上每月貸款償還金額不要超過每月收入的 70%，超過這個比例，不僅會影響自己的生活品質，銀行也會拒絕貸款給你，因為怕你之後償還不出來而跑路啊～

所以進行購屋時，一定要時時想著「我具備每月還款的能力嗎？」，千萬不要為了買房而讓經濟壓力大的壓垮你，這不值得呀！

此外，買房也不是只有頭期款以及每月房貸的償還金額，還有中間流程大大小小的行政費用（代書、仲介服務費、稅賦等等）以及裝潢、添購傢俱、家電的費用，這些都是無法避免的開支，雖然費用因人的習慣、喜好而異，但這些花費細向要放在心中，協助自己在購屋時評估自己的儲蓄是否充足。

購屋成本試算：

A. 自備款
B. 買屋相關稅賦 
D. 仲介費用 
E. 搬家費用 
F. 裝潢及家電傢俱費用

房子「簽約」到「過戶」全部流程

在這個網站的「看房須知三兩事」專欄中有分享各方面的看房技巧與注意事項，所以這篇直接著重在簽約到過戶這中間的流程，中間會歷經什麼、要注意什麼細節。

一、簽約

在買方及賣方對不動產的價格達成協議後，接下來就會對於買賣流程，款項給付方式、買賣條件等細向以文字方式詳載於合約書上，雙方並需親自簽名蓋章，經代書見證整個簽約的流程。

二、用印

買賣雙方將報稅、過戶所需證明的文件交給代書，代書會在增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章。

用印注意事項：

1) 簽約至用印約 3～5 工作天。
2) 買賣雙方會約用印時間、地點。
3) 由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件。
4) 若買方需貸款，與用印流程同時進行，代書會協助處理相關送件流程。
5) 請買方決定貸款銀行。
6) 由代書整理報稅與貸款資料後送件。
7) 銀行收件：審查、估價、對保、用印

三、完稅

當增值稅及契稅核發後，代書會通知買賣雙方繳稅，買方並於同時支付完稅款項。

完稅流程注意事項：

1) 核發稅單。
2) 代書通知雙方完稅時間、地點。
3) 繳納增值稅（現金 1日內，支票 3 日內)。
4) 簽收完稅款。
5) 過戶、設定送件。
6) 權狀核發。
7) 銀行在稅款繳清同時領取設定文件。
8) 過戶、設定送件。

四、貸款

幾乎各家銀行都可以辦理房貸，沒有哪一家最好，因為每間房子、每個貸款人的條件都不一樣，所以建議花一些時間找資料、比較，找出最適合自己的貸款銀行。

補充資料，貸款相關查詢可以參考：

確定貸款銀行後，接下來需要填寫貸款申請書，銀行會進行申請人的信用徵信並同時請內部的鑑價師進行房屋檻檻，這兩個流程都是房貸核發條件的重要參考指標，約需費時 7-10 個工作天。

確定貸款條件且申請人接受同意後，接下來就是簽訂貸款合約、設定抵押品（一般都是委託代書到房屋所在行政區的地政事務所辦理。），銀行查驗抵押後，貸款金額就會撥入申請人之帳戶中。

五、交屋

買方支付尾款後，賣方就會與買方進行房屋點交，點交的內容要與不動產買賣契約書中羅列事項相同，點交方式建議是雙方現場點交，以避免事後的糾紛產生（一棟房子動輒上百萬，完全值得你現場點交啊）。

交屋注意事項

1. 承辦代書到地政機關領取過戶完成之新權狀，取得後聯繫雙方交屋以及繳交尾款時間。
2. 買方需備妥尾款、代書費、相關地政規費
3. 現場點交
4. 買方取回產權變更後的權狀
5. 取回保證本票（因為已經繳交尾款了）
6. 取得房屋鑰匙、遙控器

以上流程強烈建議買賣雙方一同在現場點交以避免日後爭議，另外，地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等等費用也都要算清楚，彼此好好斷得一乾二凈（？），讓房子真正的歸到買家身上。

房仲售後服務

不管是向建設公司買預售屋還是向仲介公司買中古屋，一般來說都會提供成交後的售後服務，雖然各家服務內容不一樣，但幾乎不脫離以下幾點：

1. 新屋結構體及裝修保固 (預售屋)
2. 水費、電費、電話、瓦斯過戶….等
3. 戶籍遷出及遷入
4. 房屋用途變更之申請辦理
5. 自用地價稅之申請辦理

買房免驚啦

其實這中間仲介都會好好帶著你跑這些流程，有什麼不懂立馬提問，如果怕仲介胡謅，也可以上網找資歷雙重查證。但是事前先了解要先準備多少錢購屋、銀行貸款資訊還有簽約到交屋的流程，多多益善，除了可以讓你更「頂精」跑程序，心裡也比較踏實，不用一直處於慌張被動的狀態。

買房最讓你慌張的是什麼環節呢？歡迎在下面留言與我們分享，也別忘了點選「加入好友」加入TING進財富 LINE，就能即時收到重要房地產以及理財資訊喔！

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