分類: 房地產上課筆記

自從 Ting 與 Liza 專注在打造被動收入以邁向財富自由之際，每一個投資理財資訊，我們都會多看、多聽、多了解、多實作。而 Ting 更是立志在房地產一塊有所作為，所以週末 Ting 與 Liza 特地從新竹坐高鐵到台中聽房地產暢銷作家的高階訓練課程 ，了解台灣現在的趨勢、了解相關的法規、了解大大小小房地產操作該注意的撇步。這篇文章Ting 與 Liza 將逐點列出房地產相關的大小事，有些是實用的工具、有些是心法、有些是讓你更有方法的投資技巧。成就在於一步步實作與努力，請跟著我們，一起更、厲、害～

逐筆列點，筆記本緊款好！

1. 【免費中古屋行情估算】只要輸入縣市與社區名稱，就可以查到該社區的成交資料，內容很詳細：https://www.leju.com.tw/main
2. 【房子租給公司行號須報稅】a) 租賃所得稅：如房客是公司行號且將房租租金列為公司的費用項目時，依規定，房客每月需幫房東預扣10%的租賃稅，房東於每年五月報稅時再依個人所得稅率計算，多退少補。b) 二代健保：房客為公司行號，每次給付租金超過台幣2萬塊，還需繳交1.91%的「二代健保費」喔！
3. 【政府包租代管方案】個人：a)地價稅可減免 b)房屋稅可減免 c)月租一萬元以下免稅、月租一萬元以上扣除一萬後租金再折抵60%後納入綜合所得。
4. 【新北遮雨棚不用偷偷來】a) 遮雨棚高度放寬到2.1公尺 b) 不需區分所有權人同意 c) 雨棚四周不得封閉、設置門窗，且須留設逃生避難通道空間，住戶皆可使用屋頂平台。
5. 【用行情買好房子】a) 掌握區域與個案行情 b) 房屋總價與車位價須分開計算 c) 精算加贈方案或送裝修的價值

1. 1. 【買屋送裝潢好嗎？】實品屋方便、快速、一卡皮箱可入住，但，實品屋為了讓參觀的人有寬闊的空間感，家具物品通常會比正常尺寸小一些，所以要考量到後續需求上的使用。另外，也要注意食品屋表面下的東西，材質是否無毒、防火、環保，都是要事先詢問清楚。購屋前要衡量產品是否符合自身需求，不要一時燈光美、氣氛佳、沖昏頭便買了。
   2. 【老屋增貸】元大銀行40年以上老屋可作增貸，擔保人薪資轉帳證明只需3個月即可辦理。
   3. 【理財型房貸】a) 華南銀行，利率2.36%起 b)台新銀行2.25%機動計息，隨借隨還，當日借還不計息 c)星展銀行2.58%，隨借隨還 d)台北富邦銀行 1.97％ 起機動計息（循環期）
   4. 【危老房屋向銀行全額貸款】只要符合「都市危險與老舊建築物加速重建條例」或「新北市政府簡易都更」條件老舊建築物都可向第一銀行申請貸款，包括屋齡30歲以上且無電梯、有重建意願且地主100%同意都算

1. 【公司租用場所提前解約，未攤銷裝潢費記得列入當年度損失】國稅局指出，營利事業租用任何場所時，所花費的裝潢費用，依規定應在租賃期間逐年攤銷，若遇解散、遷址、需要提前與出租人解除租約，那尚未能足額攤攤銷的裝潢費用，可以在提供提前解約或是遷址的相關文件後，將未攤銷的餘額列報當年度的損失 

以上是第二季房地產相關的大小事，這些是你不時時刻刻發漏還真的不知道的事，透過 Ting 與 Liza 南北奔波上課為大家整理的大小事，提供給大家一起補補腦，讓我們走在財富自由的路上更踏實、更順利～當天還有說到一些生活相關的小撇步與你我都可以做的賺錢秘密，Ting 與 Liza 會快快整理出來讓大家不出門也可以知道各式各樣的趨勢與賺錢的撇步！

每週二、四 TIng 與 Liza 都會不藏私的分享財商小知識與房地產大小事

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每到假日就是奔波上課，其實鬧鐘響起的那剎那都會想要偷懶，但只要想到如果過著跟大家一樣的生活，生活只會離財富自由越來越遠，所以咬著牙、甩著腿還是在週末的早晨七點多起床，準備搭車到桃園上房地產相關的課程。

其實不管是投資還是自住，大家或多或少都要懂點房地產的大小事，因為每天都要回「家」啊～ 房地產就像是我們生活中的必需品（只是很昂貴的必需品XD）為了讓自己買的房子舒適合宜，房地產也是人生的必修課！而常常有人問什麼時候投入房地產是最好的時間？其實在房地產裡，沒有景氣的好與壞，只要有波動就是好，如果一灘死水，你想買、沒人賣；你想賣、沒人買，就會變成雙輸，所以什麼時候出場？只要你準備好，就可以出發！今天，就跟著 Ting 與 Liza 一起補點房地產知識！GO～

買到價格的剎那，就決定你賺多少

房子一買就是近千萬，隨便的零頭都是要在老闆面前卑躬屈膝好幾年才賺的到的數字，因此下場前的必做功課就是「了解市場行情」，現在很方便，可以在實價登錄上找尋你想下手附近差不多條件房子的金額，這些登入的成交價格都可以讓你先有個概念，不被仲介及屋主坑殺一番！只要先有概念，至少你就不是待宰的肥羊，如果仲介說的花天墜地，適時的分享你做的功課，嚇阻一下，讓仲介知道你是有備而來！而如果你是投資客，成交價就更重要了，只要買得低，除了銀行可以負擔大多數的金額之外，你也更有多餘的錢可以拿來裝潢，如此一來，轉賣的價格更漂亮，所以才說「買到房子價格的那剎那，就決定未來賺多少了」！

附上實價登錄網址：http://lvr.land.moi.gov.tw/login.action 只要在 101 年 8 月 1 日後買的房子，都可以在實價登入上搜尋的到資料喔！
可以從以下三點著手：
a. 拉個房屋類別看總數（華廈、公寓、大樓），從數字中可以看出這地區的主流產品
b. 估價評估至少 20 間房子
c. 若為新成屋，看近期實際成交價格而非建商當初預售登錄的價格，因為建商可能是兩三年前就預售出的金額

除了價格斤斤計較，坪數也要坪坪計算啊

除了價格，「坪數」也是大家關心的一種重點！雖然房仲都會算坪數，但自己也一定要算過一次，因為就是有迷糊的仲介會算錯（扶額），常常一坪的金額就是好幾十萬上下在跑，這種細節不可不注意啊！有時候仲介甚至會把停車位的坪數一起算進去，讓你有種「欸？一坪換算下來也不貴」的錯覺，所以除了驗算坪數，更要坪數的組成。這部分可以自己調謄本，謄本寫得一清二楚，之後會火速寫上掉謄本的教學文～

同場補充怎麼估算車位價格：

• 坡道平面車位 = 房屋每坪單價 x 4 ～5倍 (看樓層)
• 坡道機械車位，機械坡道平面是坡道平面車位 x 0.6 – 0.7倍
•  機械坡道機械車位是平面車位 x 0.5倍

雖然房子會隨著屋齡的遞增而遞減，但土地卻是會隨著時間的醞釀，越釀越值錢，加上房子的金額高，有時候轉賣一筆就可以坐領一班上班族一到兩年的年薪，這就是為什麼房地產的投資客這麼著迷的原因。而如何從屋齡的新舊推估合理價格，房地產講師林志傑也有提供一些公式，讓大家比較有個概念

如何從屋齡新舊推估合理價格：
* 中古屋單價 ＝新成屋單價 x (1 – (屋齡x1% + 5~20%經濟折舊) )
* 新北市為例，屋齡10年以上的中古大樓，經濟折舊為5% – 10%，10年內新大樓降至 0 ～5%
* 走出雙北市的精華圈外的區域，預估折舊率較高，屋齡10年以上的中古大樓為 10 ~ 25%；10年內大樓 5～15 %
* 台北市，中午估每年以1～2％折舊 （與屋齡有關） 1 ~5年平均折舊2%；6-10年折舊1.5%；10年以上每年1%折舊

租金報酬率反推：（請注意各地區的％會因地域而有所不同）
* 住家年報酬率3%
* 店面報酬率1～2% (店面報酬率低，但賺的是未來漲幅啊)
* 辦公室套房報酬率 3～5%
* 公寓改套6～8%
例如中壢區25坪公寓改套四間，一間租6500，一年收租 (6500*4*12=312,000)，合理的房價 31.2萬/7% = 445萬

要會看房、要懂社交、要會說故事，所以投資也是一門大學問啊～

除了數字敲敲打打計算外，「仲介」也是房地產裡面相當重要的一環，畢竟 APPLE 件出現的不是在仲介辦公室的牆上資訊，而是在他們的口中啊！ 所以除了養好看房能力外，也要好好跟仲介「搏暖」～厲害的高手，看房至少花兩個小時的時間，半小時看房子，其他時間關心仲介，跟仲介建立關係，為了讓他覺得你是買得起房子、你有經濟能力，必要時分（胡）享（謅）一個有房子有買賣有獎金的故事也是必須的～兩個小時的情誼之後更不要斷，之後也要保持聯絡，這樣才是好的關係，未來才有合作空間喔！

好的，房地產是一門又深又需要投入大量時間練習的學問，但沒關係，我們一天進步一點，學習效果ｘ時間複利是很可觀的，讓我們陪伴你一起財富自由～

買房免頭期款達人：

【學校老師沒教的賺錢秘密分享會心得】房地產達人王派宏，真的假的啦～

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在進入各行各業之前，即使是投資領域，沒有精算要付出的成本，怎麼知道自己的投資報酬率呢？Liza與Ting去上課後才發現，你知道除了仲介費以外，其實還是有很多哩哩扣扣的支出呀！

仲介費

• 買方：2%
• 賣方：4%

【Liza & Ting加碼碎碎念】會精算成本前，養成記帳的習慣是很重要的喔！

代書費

• 一般來說一張權狀會收一次費用，如果買賣標的物的建號與地號越多筆，費用就會越高。

契稅

• 建物發生移轉的時候，由買方負擔房屋現值的6%。

印花稅

• 針對房屋評定現值以及土地公告現值來收費，一般來說是兩者總和的0.1%。

【Liza & Ting加碼碎碎念】打到這裡不禁覺得頭昏眼花，但不好好計算是很容易一個不小心成本就都把獲利都吃掉了。

結語

這當中還是有很多隱藏成本是很難一一列出的，但終歸一句話：「魔鬼藏在細節裡。」小心一點總是好的，畢竟房地產的買賣是萬來萬去，一個不注意是有可能什麼傾家蕩產都不誇張。

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