標籤: 房地產投資入門

玩GAME要選角，投資圈也是！了解自己的屬性特長，才能好好打怪啊

前幾篇文章的焦點都是放在怎麼開始看房第一步、怎麼努力、怎麼善用工具，認識一些外在的東西，今天則是回歸到自我本身，想想自己投資的目的是什麼？自己想要操作的模式是什麼樣的類型？雖然都是投資，但想要達到目的不一樣，使用的方式與仲介應對的模式也會有所不一樣喔！今天 Ting 與 Liza 就來頗析市場常見的投資模式，協助你找出你是屬於什麼投資咖，認清自己的投資類型！

自認為要「自住」的投資客

如果有看房子的人，就會時常聽到房仲問：「請問你是要投資？還是要自住呀？」

此時絕大部分的人，約莫90%以上都會回說：「我要自住。」

這一類型的人會認為我房子買來就是要住一輩子的，為什麼會需要用投資的角度來看待房地產呢？殘酷的事實通常是會這樣發生的，每個人的住宅需求有可能在住了10年甚至15年後出現變化，結婚生子之後房間不敷使用，或是為了孩子的未來想要選擇明星學區，也有人原本買了公寓但是年紀大了爬樓梯太過吃力，還有的是家中長輩生病了想接回家照顧並找離醫院近一點的房子。

其實在人生的過程中會在不同年齡出現不一樣的居住需求，這時就會面臨到要換屋的情況，哪怕就算一輩子不換屋，未來創業投資又或是做生意，甚至子女長大要創業，你都很可能會運用到「房子」這項資產，這時買房時如果不考慮保值，不考慮到未來房子好不好轉手，那要是真的要用到這項資產時，問題就嚴重了！所以其實每個人都是投資客，只是自己有沒有意識到這件事。

薄利多銷類型

這群人的思維模式放在有便宜就進場，然後稍微整理過，再賣比市價高一點點的價格出場。這種做法的特點在於可以在短時間之內會快速且大量的進物件，有便宜就進、有便宜就進…這類人跟在股市當中短進短出的人無異，速度很快。另外的特點就會反應在這樣的操作方式上，一旦成本有任何的浮動或是市場行情有波動，很容易面臨需要斷捨離的時刻，這時候就會有人笑呵呵地進場撿急售物件了！

跳樓大拍賣型

這群人算是短期操作方式，不出手則已，一出手就是驚天動地，默默地耕耘在地，一旦有跳樓大拍賣的價格出現，豪不猶豫立刻搶進，緩解屋主急需現金的窘境。這些人布滿了許多的眼線，市場有任何的風吹草動都瞞不過他們的銳眼。小心！下一個被盯上的可能就是你。

改套收租型

這群人的志向廣大，致力於給他人一個溫暖舒適的居住環境，將以前老舊的公寓進行修整改套，原先不堪使用或是已經像廢墟的場域打造成一個又一個讓人難以離開的溫馨小窩。這些人不僅要擁有一些美感，對於成本的計算也是要斤斤計較，套房收租型的產品算是長期投資的操作，不僅進可攻、退可守，兩年的期間收租開心做包租公，房地合一稅高峰期過了之後逐步脫手。雖然小眾但勝率超高。

特技表演型

先聲明這群人是技巧超群，小朋友沒事不要亂學喔！這些人專門再做分割或是合併的方式賺取他人意想不到的利潤，譬如說將整層透天一到三樓分成一層一層的公寓形式之後售出，原先整棟公寓可能可以賣450萬，現在一層公寓可能就能賣到200萬；另外，一間一間套房將牆面打掉變成一間大的兩房產品，有機會一間100萬的套房，合併之後售出能賣到300萬都有機會。不過這不符合常規，腦筋也要動得很快，分析也要很精準，再次聲明小朋友不懂別亂學喔！

看完這五大類型的投資身份，大家心裡有沒有個譜呀！不管是哪一個投資類型、角色沒有對與錯，有些人就是喜歡短跑也很適合，也有些人就是喜歡長跑，但千萬不要看到別人一百公尺賽跑冠軍就心癢癢，將原先練到一半的馬拉松丟棄一旁，到頭來變成竹籃打水——一場空。如果你還不是很清楚自己屬於哪一種類型的人，趕緊掃描下面Line@ QR Code 跟Liza 與Ting 聊聊，讓你心中的藍圖越來越清晰唷！

財富自由之路上， 你還必須佐這些財商觀念文章：

Ting 與 Liza 所有的財商知識、被動收入都是從這裡開始：
【學校老師沒教的賺錢秘密分享會心得】房地產達人王派宏，真的假的啦

下班後的收入從被動收入開始！
14種建立被動收入方法，讓你財富自由不用看老闆臉色過日子～
遊戲中也學財商，讓你財商之路走得更好更穩：
讓人意識到被動收入重要性的遊戲——「現金流」，一款改變我一生的遊戲

每週二、四 TIng 與 Liza 都會不藏私的分享財商小知識與房地產大小事

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【房地產基礎課程】知己知彼，才能百戰百勝啊～

每到假日就是奔波上課，其實鬧鐘響起的那剎那都會想要偷懶，但只要想到如果過著跟大家一樣的生活，生活只會離財富自由越來越遠，所以咬著牙、甩著腿還是在週末的早晨七點多起床，準備搭車到桃園上房地產相關的課程。

其實不管是投資還是自住，大家或多或少都要懂點房地產的大小事，因為每天都要回「家」啊～ 房地產就像是我們生活中的必需品（只是很昂貴的必需品XD）為了讓自己買的房子舒適合宜，房地產也是人生的必修課！而常常有人問什麼時候投入房地產是最好的時間？其實在房地產裡，沒有景氣的好與壞，只要有波動就是好，如果一灘死水，你想買、沒人賣；你想賣、沒人買，就會變成雙輸，所以什麼時候出場？只要你準備好，就可以出發！今天，就跟著 Ting 與 Liza 一起補點房地產知識！GO～

買到價格的剎那，就決定你賺多少

房子一買就是近千萬，隨便的零頭都是要在老闆面前卑躬屈膝好幾年才賺的到的數字，因此下場前的必做功課就是「了解市場行情」，現在很方便，可以在實價登錄上找尋你想下手附近差不多條件房子的金額，這些登入的成交價格都可以讓你先有個概念，不被仲介及屋主坑殺一番！只要先有概念，至少你就不是待宰的肥羊，如果仲介說的花天墜地，適時的分享你做的功課，嚇阻一下，讓仲介知道你是有備而來！而如果你是投資客，成交價就更重要了，只要買得低，除了銀行可以負擔大多數的金額之外，你也更有多餘的錢可以拿來裝潢，如此一來，轉賣的價格更漂亮，所以才說「買到房子價格的那剎那，就決定未來賺多少了」！

附上實價登錄網址：http://lvr.land.moi.gov.tw/login.action 只要在 101 年 8 月 1 日後買的房子，都可以在實價登入上搜尋的到資料喔！
可以從以下三點著手：
a. 拉個房屋類別看總數（華廈、公寓、大樓），從數字中可以看出這地區的主流產品
b. 估價評估至少 20 間房子
c. 若為新成屋，看近期實際成交價格而非建商當初預售登錄的價格，因為建商可能是兩三年前就預售出的金額

除了價格斤斤計較，坪數也要坪坪計算啊

除了價格，「坪數」也是大家關心的一種重點！雖然房仲都會算坪數，但自己也一定要算過一次，因為就是有迷糊的仲介會算錯（扶額），常常一坪的金額就是好幾十萬上下在跑，這種細節不可不注意啊！有時候仲介甚至會把停車位的坪數一起算進去，讓你有種「欸？一坪換算下來也不貴」的錯覺，所以除了驗算坪數，更要坪數的組成。這部分可以自己調謄本，謄本寫得一清二楚，之後會火速寫上掉謄本的教學文～

同場補充怎麼估算車位價格：

  • 坡道平面車位 = 房屋每坪單價 x 4 ～5倍 (看樓層)
  • 坡道機械車位，機械坡道平面是坡道平面車位 x 0.6 – 0.7倍
  •  機械坡道機械車位是平面車位 x 0.5倍

雖然房子會隨著屋齡的遞增而遞減，但土地卻是會隨著時間的醞釀，越釀越值錢，加上房子的金額高，有時候轉賣一筆就可以坐領一班上班族一到兩年的年薪，這就是為什麼房地產的投資客這麼著迷的原因。而如何從屋齡的新舊推估合理價格，房地產講師林志傑也有提供一些公式，讓大家比較有個概念

如何從屋齡新舊推估合理價格：
* 中古屋單價 ＝新成屋單價 x (1 – (屋齡x1% + 5~20%經濟折舊) )
* 新北市為例，屋齡10年以上的中古大樓，經濟折舊為5% – 10%，10年內新大樓降至 0 ～5%
* 走出雙北市的精華圈外的區域，預估折舊率較高，屋齡10年以上的中古大樓為 10 ~ 25%；10年內大樓 5～15 %
* 台北市，中午估每年以1～2％折舊 （與屋齡有關） 1 ~5年平均折舊2%；6-10年折舊1.5%；10年以上每年1%折舊

租金報酬率反推：（請注意各地區的％會因地域而有所不同）
* 住家年報酬率3%
* 店面報酬率1～2% (店面報酬率低，但賺的是未來漲幅啊)
* 辦公室套房報酬率 3～5%
* 公寓改套6～8%
例如中壢區25坪公寓改套四間，一間租6500，一年收租 (6500*4*12=312,000)，合理的房價 31.2萬/7% = 445萬

要會看房、要懂社交、要會說故事，所以投資也是一門大學問啊～

除了數字敲敲打打計算外，「仲介」也是房地產裡面相當重要的一環，畢竟 APPLE 件出現的不是在仲介辦公室的牆上資訊，而是在他們的口中啊！ 所以除了養好看房能力外，也要好好跟仲介「搏暖」～厲害的高手，看房至少花兩個小時的時間，半小時看房子，其他時間關心仲介，跟仲介建立關係，為了讓他覺得你是買得起房子、你有經濟能力，必要時分（胡）享（謅）一個有房子有買賣有獎金的故事也是必須的～兩個小時的情誼之後更不要斷，之後也要保持聯絡，這樣才是好的關係，未來才有合作空間喔！

好的，房地產是一門又深又需要投入大量時間練習的學問，但沒關係，我們一天進步一點，學習效果ｘ時間複利是很可觀的，讓我們陪伴你一起財富自由～

買房免頭期款達人：

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【新竹看屋日記01】五間房子一次看好看滿，原來「聯絡好仲介」也是學問

繼上次看房之後，就以為 Liza 與Ting就此沉寂了嗎？（錯~

因為換了新的工作，忙得焦頭爛額，最近才漸漸安排出時間走馬看房啊～為了讓自己在房地產有所精進，Ting 與 Liza 打算看房看好看滿看到100間，培養自己的敏感度！不過第一次在新竹就遇到各種鳥事，雖然白眼翻到天際，不過這就是投資的必經之路啊！這個禮拜，我們總共看了五間房子，現階段主要專注在三樓以下的公寓或華夏，快跟 Ting 與 Liza 線上來看房吧：

沒有緣分的房子，連見上一面都困難

你可曾經被房仲放過鴿子？我有。那天好不容易兩個人安排出一起休假的時間要去看房子，因為中午吃飯有點Delay，我們還匆匆的三口做兩口下肚，趕到現場還好沒有遲到，咦？附近怎麼沒有穿著制服，臉上寫著「我是仲介」的朋友呢？電話詢問之下才知道她在其它地方，說立刻過來請我等一下，約莫在過了五分鐘，打電話過去沒有兩聲就接起，也沒有聽到類似騎車的聲音，直覺判斷根，本，就，還，沒，出，發，後來就悻悻然地離開了。

假地址，白跑又下雨

隔沒幾天Ting 又再度找了一間覺得好似值得一看的房子，當然二話不說打電話過去啦！

「喂？請問是X小姐嗎？你們有一間房子在591叫…請問那間還有嗎？」

「有啊！有啊！先生什麼時候方便過來看？」

這口音…我是打到大陸嗎？管他的，反正能看到房子，是誰來都OK，結果又搞笑啦，Ting 沒有跟對方確認正確的地址，結果到了該巷之後，遲遲遇不到人，左繞右繞還是打個電話好了~

「喂？X小姐，請問你們那天是X巷幾號啊？我們怎麼都找不到，附近鄰居也說沒有這個社區。」

「阿我們就在XX那裡呀！還是我到XX大學門口等你？」

結果GoogleMap一打開，那所XX大學距離大概30分鐘的車程…不免俗地被 Liza 翻了不知道幾翻的白眼，當天連社區的大門都沒有看到還淋、著、雨回家。

有了這兩次經驗，之後約看房一定跟仲介確定好地址，當天看房前也請仲介主動再與我們聯繫，絕不再讓各種白跑奔波出現啊！

新竹看屋一：田邊高樓層，退休好所在

經歷了多次的烏龍之後，終於~終於看到了房子啦！（灑花~

高鐵五分鐘的距離，好像還不錯喔！交通便利。阿怎麼騎著騎著田野風光出現了？連蘭花園都有？！此時仲介朋友來電，「請問是Ting 嗎？那間華廈現在電梯在整修耶~」在整修耶~在整修耶~~我都已經騎車騎到一半，難不成就此打退堂鼓（不~養兵千日，用在一時，平常不走路就是保養雙腿為了這一刻。）？結果跟著仲介朋友爬得上氣不接下氣，好不容易抵達我們都在喘。這間房子因為屋主撒手人寰，三兄弟為了分產想要賣一賣變現，其實屋內的狀況保持得還不錯，打開窗戶還可以遠眺田園！

聊著聊著「不小心」說出其實自己手上有一筆錢，想要看有沒有讓它變大的可能性！話鋒一轉仲介朋友開始分享：「投資不會找這種的啦！我以為你是要自住，阿買房子誰可以決定？下次找個時間到仲介店我們聊聊。」結果這間房子變成不是重點，Ting 跟仲介朋友聊到天黑才離開。不得不說仲介朋友連環炮攻勢差點招架不住。

新竹看屋二：一間可以舉辦滾球大賽的房間

地址：新竹市東區光復路一段385巷

平常日都還是要上班，下班的休閒活動讓自己慢慢地修正成「看房」，這就讓我想到很像在挑後宮，最花的就是時間，但是你能仔細的看，緩緩地挑直到你滿意為止。

這間房子大環境立刻可以看到的是「無尾巷」，而且巷子小到一台計程車開進來是要倒退著出去呀！走道間還蠻乾淨，感覺得出來住戶有在維持。進到房屋裡面看到三四十年前才會有的黑白相間的地板，沒關係這也還好，直到Liza 與Ting 走到沒有開燈的主臥，天呀~怎麼有股很明顯的傾斜感，而且地板是貼塑膠的？恩恩~覺得有問題，放球在上面滾都不成問題；主臥的馬桶跟洗手台整個換新？（恩恩~有人要賣房子會特地換新的給別人用？這個讓我跟 Liza直覺要隱蓋什麼）不過整理的格局給別人第一眼感覺起來是舒服、願意住的。

偷偷爆一下Liza 的料，當仲介朋友問到我們平常在哪裡上班的時候，Liza 突然說了一個車程大概要20分鐘遠的真實地方，仲介朋友馬上心頭冒出許多問號，之後就漸漸地不搭理我們了XD 之後要看屋可要先隊友say好話術啊，免得練習不成反變黑名單

新竹看屋三：光走路去買東西就是好漢坡

地址：新竹市東區光復路二段165巷

至今我還不明白的點，就是現在明明就可以用 GoogleMap，但是仲介約地址的時候還是不太直接給確切位置，這點真的讓 Liza 與 Ting 有點頭大，一條路有路頭路尾，這次就是約在頭見面，我們覺得跑到尾等他，電話聯絡之後才知道跑錯（難道電視常演的劇情，男女主角會錯過就是這樣的情境嘛！）。

這間不說格局本身一進去就有奇怪的感覺，光是進到這個社區前的路，機車騎起來都有總好漢坡的感受，不行~不行~這樣不到一年半載肯定會瘦一大圈，於是我們飛也似的直接逃離現場。

除了好漢坡外，格局也是各種怪

新竹看屋四：一層一戶，對面即是學校

地址：新竹市東區光復路二段155巷

這間因為自己早到，感受了一下校園的熱鬧，發現還有附設游泳池，正覺得不錯的時候瞥見…超級大的變電箱就在那間屋子附近，又發現這間房子還要自己叫桶裝瓦斯！！！什麼年代了沒有天然氣可以用，也是讓我驚驚。果不其然的發現面對學校那面的窗戶裝上了氣密窗，怕吵的朋友還是要好好的考慮一下才行喔！

新竹看屋五：急售不急售，破解話術有學問

地址：新竹市北區金竹路

這天朋友打來說他的仲介朋友有物件急售，但是他有事情問我要不要過去看看，有「急」當然好啊！二話不說約了仲介去看房子，到的時候竟然也剛好有一位客人要看，天底下有這麼湊巧的事情，那位仲介朋友一進到房子就滔滔不決，展現他的三寸不爛之舌，讓 Ting 想要好好觀察房子都有點受到干擾，終於把每個想要看的細節都確認過，正當我要騎車離開的同時，那位仲介朋友跟另外一位客人說：「有喜歡可以來店裡聊聊呀！」，那位客人的回眸一笑，讓我覺得這，根，本，就，是，套，好，的。不管有沒有喜歡，原來為了成交什麼事情、戲碼都要做啊！

急售，可全貸

度日如年，仲介朋友時間度量衡大不同

Ting 至今聽過最強的話術，看屋之意已經不在房子了，完完全全的被這位仲介朋友吸引，想當初 Ting 剛開始看房子的時候大概在兩三個月前吧！遇到的這位仲介朋友也是剛出來做，一臉菜菜的跟 Ting 一樣，說話靦腆害羞。沒有幾個月的時光再次見面，這位仲介朋友：「我五年前就開始做仲介，那筆房子也是五年前買的…」，整個過程我都不好意思打斷他，因為我已經被他震驚到說不出話來，難道做了仲介之後會進入另外一個時空，時間的度量衡是一個月等於那個世界的一年？2018年才過一半你就做了五年的仲介？朋友呀，您真厲害。

同場加印：師父領進門，修行在個人

還記得端午連假 Ting 衝到桃園跟著大師看房嗎？那時候王派宏老師領著林茂盛大學長為我們講解物件，大家一進去很興奮地繞阿繞；左看看右看看也是看不出個所以然。

茂盛大學長：「來，不正常的地方在哪裡？」

只見沒有人出聲，最多說個格局不方正等等。

茂盛大學長：「有沒有發現沒有廚房？客廳也不知道要擺哪裡？」

天啊，這麼基本且重要的東西Ting 都沒有發現。

後來不免俗地分析一下這間開價有沒有合理，有沒有值得來看的必要等等的Q＆A。有個教練可以為你傳道、授業、解惑真的是成長快速，也讓自己得以少走很多冤枉路，覺得棒。

如果想一起在新竹東區看屋，或是交流看屋心得、筆記，都歡迎加入以下LINE好友喔～  讓 Liza 與 Ting  陪你一起財富自由喔

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