茫茫投資海中，我就是喜歡買房來投資，可是要怎麼開始？
隔壁的林太太每天閒到晃來晃去，光是收租就賺的飽飽，看的我也好心癢，也想買房當包租公，但買房子好像很複雜，一般投資素人也可以投身房地產嗎？
這些是許多人私訊我們想投身房地產投資的初衷（？）TING 與 LIZA 一開始也是房地產投資的素人，家裡更沒有相關背景，所以這些想做些什麼改變卻又不知道從何開始的心情我們很懂。這一篇就要來與大家分享為什麼房地產是一個可以作為投資的標地，要怎麼操作、買賣的風險是如何控管。
為什麼選擇房地產作為投資標的
投資的方法百百種，但只有房地產可以抵押、可以增資、可以周轉，放眼望去，全世界只有房地產一次擁有這些特色，所以 Ting 與 Liza 選擇房地產當作是我們主要的投資標的，也把這個過程當作是自己的事業在看待。
網路上擁有百萬粉絲的亞歷媽（王君萍），也是把房地產當作投資標的，偶而都會在社群軟體上分享自己翻修房子的經驗
房地產投資是炒房嗎？
常常有人誤解房地產投資就是炒房，但其實靜心思考，會發現沒有任何一個投資客有能力炒高房價，因為「市場行情」是買賣雙方一起共識的價格，如是一昧地把價錢拉很高，市場無法接受，就沒有買家，沒有買家就沒有收益，沒有收益自然就沒有人從事這項投資，所以房地產是炒房的兇手嗎？以 TING 與 LIZA 自己實際投入、了解，並不認同這樣的說法。
以 TING 與 LIZA 為例，我們操作房地產的方式是先「了解市場行情」，找出價值被低估或是有潛力的的物件，再加以翻修加工，讓市場看出房子原有的價值，最後以市價，甚至低於市價的價格賣出，整個過程就像是資源回收變賣一樣呀（笑）。
從頭到尾我們都是尊重市場行情，以市價為基準進出，一般而言市場上會開出脫離市價很高的房價其實通常都是自住客，因為不熟悉市場、又跟自己房子有深厚的感情，加上一些錯誤的資訊，導致常常開出離譜的價格呀～
房地產投資就像股票一樣也有分長、短期
房地產投資有分短期型投資和長期型投資，短期型投資如同字面上的意思一樣，以速戰速決快速獲利了結；而長期型投資走的是細水長流的路線，先租再賣，通常買下房子到出售中間的空檔時間會拉到兩年。
房地產短期型投資
如果是走短期投資的投資客，大部分會鎖定中古屋市場，鎖定那些市值被低估的房子，裝修讓房子的價值顯現出來，然後一整理好立刻再以市價轉手賣出，賺取這中間的價差。所以，流程中最關鍵的一環就是要「買到低於市價的房子」，這樣才有財務的空間裝修。
舉個例子讓你更有畫面，假設一間房子市價 900 萬，投資客以 720 萬購得，付了仲介費、契稅、代書費、整理房子等雜七雜八的費用，又花了80萬，此時，投資客的總成本是 800 萬，但還記得嗎？這棟房子的市價是 900 萬，以市價賣出，中間的差價還是有 100 萬，而這價差就是短期投資客的獲利。所以，簡單來說買到比市價越低的房子，利潤越高。
想知道怎麼知道一間房子的價格，可以參考下面這篇：
房地產長期型投資
如果是長期型投資的投資客，通常在買到房子後會先以出租為主，一邊利用租金付房貸，一邊等待時機，等到房價漲時再拿出來賣。走長期路線的投資客，除了在乎買進價錢的高低之外也會在乎投報率。而長期投資是一般大眾入門的方式，許多人房地產就是以這個方式來當包租公起家。
選擇房子的型態看個人預算，有些仲介會推坑買獨立套房，一來總價低好入手，二來不用改什麼格局就可以先出租了，但套房 Ting 與 Liza 不是很推薦，畢竟當初買房的用意就是要拿來投資，永遠要想要出手賣出的那一刻，一來市場會買套房的人是極少眾（因為大部分的人會走向成家立業，會選較大空間的房子），二來雖然套房總價低，但貸款的成數不高，買下來也是一個經濟壓力。
總結來說，套房或許當下出租很容易，但投資寄望的還是那買賣的價差，我們不太看好套房會快速的找到買家來接手啊～
一般長期的投資客會傾向於隔間隔成套雅房出租，一來一層樓如果滿租，通常支付完房貸還會小賺，二來之後還可以轉賣。
來來來，讓我們粗淺大致計算一下投資報酬率，讓你對長期房地產投報率更有方向。備註：投報率的計算方式為：（月租金 x 12個月／成交價）X 100%
舉例，電梯大樓購入 800 萬，隔成三間套房，一間月租 8000 元，三間就有 24000 元。投報率：(24000 x 12/8000000) x 100% = 3.6%。 雖然投報率不是驚人的高，但一般投銀行定存一年還不到 2 %，租金不但報酬率比較高，還一邊幫忙繳每個月的房貸，摸拉阿兼洗褲就是適用在這裡！一面出租、一面等房價漲了再賣掉賺取房子價差，如果房市一直低迷，還可以持續出租！因為是一個進可攻退可守的方法，所以大多數人都是用這樣的方式在進行投資！
房地產投資你必須知道的三兩事
但如果投資是這樣比劃比劃、計算一下就可以投入的，大家早就都財富自由！所以在這裡要跟你分享，知道短期與長期投資的獲利模式後，還需要具備的技能——
為什麼投資客都可以買到低於行情的房子?
為什麼為什麼為什麼？
一般自住的人連殺一點價都很困難，遑論買到低於行情價格的房子，為什麼投資客卻可以？為、什、麼！這樣的問題可以回到最核心的人物——仲介身上，仲介是第一手知道屋況、房價資訊的人，也是買方賣方協定出價錢這過程中的橋樑，在買賣的過程中可以說是靈魂人物，所以以仲介的立場來想這個問題，很多疑惑就會迎刃而解。
一般如果購屋自住，很可能一生只會買一次，頂多兩次，而這中間還會隔好多年，所以對於仲介而言，他的職涯裡也就賺這一次買賣的服務費。而且自住客看到喜歡的物件，還不一定有決心下手，會再三猶豫，甚至砍仲介費，種種原因自住客與房仲大多只有萍水之交，仲介不會為了自住客在價錢上太努力。
但投資客不一樣，因為投資客（如果夠專業的話）是會一直不斷的買賣、買賣，每一次的買賣仲介都會有仲介費；也因為投資客常常看房子，彼此漸漸的也會建立一定的（利益關係？革命之交？）交情，如果有好康的，想當然爾，仲介是會跟朋友分享還是陌生人？不過關係是可以用金錢買來的，所以最主要的一點也是因為投資客見慣了大數字的交易，下手乾脆，基於種種，仲介遇到低於市價的房子，當然會第一手通知投資客，所以通常仲介手上通常都會有一串投資客的名單，物件一來，就可以咻咻咻的合作，仲介賺取佣金，投資客賺取價差。
這也就是為什麼 Ting 每天進進出出的看房，很大一部分其實是在跟仲介建立關係，看房反而變成其次，這部分如果想知道更詳細，可以參考這一篇
爛房子才是寶藏
除了仲介這個原因外，一般低於行情價的房子，一般人不會買，也不敢買。因為這類房子的屋況都非、常、差！壁癌、漏水樣樣來，格局不好又髒亂，但就是因為爛房子才是寶啊～房子爛，只是一時的，都是可以透過翻修、裝潢、油漆這些功來大改造！一般自住客嫌麻煩，即使房價再低，大多也會 pass 不再多考慮。
而投資客之所以敢下手，一方面是非常懂市場行情，知道房子是低於市價，另一方面也懂評斷這個房子的地點以及計算得出來後面工班的成本，這些都是需要經驗、學習才能練就起來的技能。
裝潢預算可以參考：
房地產投資難卻也簡單
房地產接觸的人、事、物、眉眉角角實在太多了，每一個環節、每一段關係、每一個細節都環環相扣，一開始接觸確實會讓人頭昏眼花，但其實反覆練習、持續看房後就會發現其實就是一樣的流程、一樣的事重複做而已，最難的反而是「堅持做」這件事。
TING 與 LIZA 一個禮拜有六天都在看房，不論季節與晴雨。成果都是需要經驗與時間的累積，與其一直想要做，那不如從今天就開始鼓起勇氣開始看房，遇到問題就留言與我們討論或是多爬我們相關系列的文章吧！只有開始行動，才會知道問題在哪，才會有機會得到想要的成果～
透過這篇文章，希望大家對房地產投資有更深入的了解，進而找出適合自己投資的模式！想要擁有更多房地產投資資訊，請手刀加入我們LINE好友，不定期與你分享我們投資心得與撇步！
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