分類: 房地產投資

揭密—為什麼房東寧願空屋也不要降房租！

為什麼許多房東寧願把黃金店家空著養蚊子，也不太想降低租金？

除了房東可能不缺這點錢之外（喂～）這一篇 TING & LIZA 要用投資的角度與你聊聊為什麼房東寧可空屋也不降租！有時候你覺得少賺的一點點錢，其實影響很大，大到房東寧願吃眼前的小虧啊！

 

本篇內容
  1. 5 千的降租可以是 5 百萬的差距
  2. 房子很吃租金投報率
  3. 更多關於房地產投資你應該知道的事：

5 千的降租可以是 5 百萬的差距

單刀直入，直接以實際例子說明為什麼降租對房東們是一件很難以接受的事。

以台中來說，租金投報一般是落在 5%—7%，假設，我現在將租金投報設在 6%，手上有 5 間套房，每間每月租金收 1 萬，所以月收租金 5 萬，一年共有 60 萬租金收入，這是租金部分。

一般房東房子不會留下收一輩子的租金，還是會轉賣賺價差，房子轉賣的話，投資客一般會設 6% 的投報率，所以倒推回去，房子就可以賣到 1 千萬。

我要賣的價錢 = 我年收的 60 萬 x 100/6
我要賣的價錢 = 10,000,000

備註：之所以會把租金的收入列入算式是因為會買房子的人也是要靠租房子賺現金流，除了租金收入，也要有價差收入！所以租金的高低對房東來說，很、重、要！

 

 

如果，如果，要降租金來讓空屋率下降，假設每間租金降 5 千，每月租金收入變成 2.5 萬，年收剩下 30 萬，雖然總比空屋沒有收入來的好，但，換我要賣出去時，我變成只能賣 5 百萬！！！整整比原本可以賣 1 千萬的房子消失了 5 百萬！


我要賣的價錢 = 我年收的 30 萬 x 100/6
我要賣的價錢 = 5,000,000

 

房子很吃租金投報率

從上面的算式可以發現，租金緊緊與房價掛勾，租客看的是短期租金的方便，但房東看的可是更久之後的轉賣價格，小小的變動都是一髮牽動全身，影響到整個房價，這樣空屋幾個月，根本就對房東無關乎痛癢！

所以，沒錯，房東不缺那些每個月的租金，因為他看到的是背後更肥美的魚～～～

 

 

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出價買房是場心理戰，戳中這兩點就先贏一半啦！

在【It’s Science! 買房行情怎麼看，其實有脈絡可循】中，TING & LIZA 有教大家如何運用手邊資源找出房子的區域行情，讓你買房不會買貴，但知道行情是一回事，如何讓屋主買單又是另一項藝術，這一篇就來跟大家分享，如何透過一些技巧，讓你殺價順利，屋主願意以較優惠的價格出價！

 

本篇內容
  1. 麻煩的事就是價差的空間
  2. 「小孩、未來」是屋主內心最軟的一塊
  3. 買房像資源回收

麻煩的事就是價差的空間

人最討厭麻煩，所以只要需要花費時間、遇到有問題、不想處理的事務時，就很容易賤賣處理。

舉例來說，當車子有問題，總是來回送車廠，一修再修還是處理不好時，即使車子的價值再高，車主也會因為覺得麻煩、覺得心累而賤賣處理。在房地產中，這樣的道理也可以通用。

買房最怕漏水，但也可以利用房子的劣勢轉變為自己殺價的優勢。TING 團隊在去年看到一間房子，地點跟格局都不錯，不過屋主價格踩的很硬，團隊過去看房時，發現臥室跟書房都有漏水現象，利用這點與屋主溝通，畢竟沒有人喜歡漏水的房子，屋子這一放，不知道多久才會遇到有緣人，在中間等待的時間難保漏水的狀況不會越來越嚴重啊，屋主聽著聽著，過了幾天就決定賣給團隊！

其實屋主也可以自己花錢解決漏水問題，但找工班、監工、中間來來回回花費的時間與精神，讓屋主決定讓步，寧願賣便宜一點讓自己早點脫身。這樣的例子，屢見不鮮，所以遇到房子有狀況時，先不用急著放棄，如果地點、格局、社區都是自己喜歡的，不妨可以利用人怕麻煩的個性，協商出自己滿意的價格喔！

 

＊小提醒，協商的價格記得也要將自己投入處理麻煩事的成本算進去啊！不然你以為買便宜，其實成本加一加還是賣貴了。

 

麻煩，就是價差的機會

 

「小孩、未來」是屋主內心最軟的一塊

每個問題背後都是一個機會、一塊商機，是很好拿來議價的籌碼。

一般人最重視小孩、未來發展等這些議題，而這些議題在房地產議價中，都是可以拿來說服屋主降價的籌碼。

團隊之前看到漏水的房子，屋主一直說不缺錢，因此價格沒有什麼彈性，來回了幾次協議都降不下來，但在一次聊天過程中屋主透露最近小孩要創業，團隊立馬改變策略，站在屋主立場幫忙規劃小孩的未來——「房子已經舊了，還有滲漏水，之後放越久越不值錢，之後想留這樣的房子給小孩住嗎？捨得小孩一邊顧事業一邊跟工班聯繫整修房子嗎？」「房子都會漏水了，整體建設可以推斷材料不是用的很理想，萬一之後磁磚掉落砸傷人，不僅要賠償，更惹爭議啊」「要不要趁現在脫手，還有一筆錢可以幫助孩子在事業上資金的紓困？」當下屋主表情就軟化了，不久屋主就決定出售給團隊。

議價，不是一昧地站在自己的立場，也要想想對方需要什麼、在乎什麼，如果屋主有透露出任何與金錢相關話題，都要特別留心，例如近期買屋、小孩留學、創業之類的。或許屋主不缺錢沒錯，但一定缺現金，因為買房要頭期款、留學要學費生活費、創業初期也很燒金，這些通通都是需要一筆現金啊。

 

買房像資源回收

其實買房投資就像是在做資源回收一樣，把大家不要的、不喜歡的重新整理讓大家重新看到原有卻被忽略的價值！

但考慮出售時，不能高於到市場的行情，所以入場的價格一定要夠低，這樣才有利潤空間可以整理房子，所以懂得如何議價是房地產買賣很重要的一部分！希望以上的小技巧可以幫助你在買房議價時，談出心中理想價格！

 

 

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買房殺價不嗜血！原來砍價也可以如此優雅

 

在【出價買房是場心理戰，戳中這兩點就先贏一半啦！】與【買房殺價，從這幾點砍的屋主嫑嫑的～】中，從賣家心理、房子的缺點來進行買房殺價，但議價路上，是一場馬拉松式地談判，中間一定會上演剪不斷、理還亂幾個小時的價格拉鋸戰，屋主通常不會輕易點頭成交，買家當然也不會輕易失守，這時候運用幾個議價的小技巧，小小的退讓，通常可以加速談判的過程，並且達到滿意的談判價格。

 

本篇內容
  1. 加價有邏輯不是隨意喊喊
  2. 殺價以此反推回去
  3. 讓仲介跟你站在同一陣線
  4. 殺價不是一味嗜血

加價有邏輯不是隨意喊喊

買房議價時，通常到了仲介把你跟賣家找到公司談判價格這是個幾進水到渠成好現象，代表屋主雖然不是很滿意你開的價格，但也與心中的底價相差不遠了，這時候如果釋出一點善意——向上加價，往往可以軟化屋主的心，加速成交的節奏！

但加價也不是看心情隨意喊價，一定要有邏輯、有意識的喊，而且一定要從房子總價加起。

舉例來說，一個物件 35 坪，最後約出來議價的出價是 400 萬，平均一坪 11.4 萬。這時候加價一定要從 400 萬為基數開始喊，如 410 萬、420 萬，而不是以一坪從 11.4 萬，向上喊 13.4 萬、15.4 萬，因為用每坪數的價格去喊，很容易一次就將總價拉高，以物件有 35 坪來說，即使一次只調高每坪 1 萬元，聽起來還好，但總價一次就增加 35 萬的負擔，其實喊價的漲幅很驚人！所以無論仲介說一坪多少，請堅守從總價加的原則。

此外，從總價加價，每次喊價的漲幅一定要越來越少。

舉例，如果第一次加了 30 萬，第二次加價只能低於 30 萬、第三次的加價幅度又要低於第二次，以此類推。因為如果你加價的幅度越來越高，仲介跟屋主一定覺得你是「盤子」，開始挖你的極限，這場議價就會沒完沒了。相反的，如果發現你每次開口的漲幅越來越小，屋主與仲介就會有所緊張，在這樣的心情下，就會比較順利談到雙方都可以接受的價格。（就說議價是場心理戰了吧）

 

 

殺價以此反推回去

上述的狀況是買賣心中價格接近時候的戰略，但如果對方的開價真的太高，這時候殺價就要依照一樣的邏輯反推進擊，以每坪售價的價格開始砍，因為一坪砍個 2~3 萬聽起來比較無感，但其實每砍一坪的一萬的價格，就是砍掉總價的幾10 萬了！所以要釐清現在的局勢，加價以總價進行策略、殺價則是從坪數價格著手。

 

讓仲介跟你站在同一陣線

這是 TING 最常使用的方式，因為仲介知道我們買房只買在合理價，所以直接請仲介算扣除買賣來回的仲介費、代書費、裝潢費，讓他自己掐指一算房價還合理嗎，很多時候仲介自己算一算也會恍然大悟地說對欸，然後轉身協助跟屋主議價，這樣的方法不管是買房自住還是投資通通都可以套用！適時地將薪資、每個月的房貸等數字坦蕩蕩地跟仲介聊，賣弄點苦肉計，往往也會有意想不到的收穫。（畢竟仲介的心也是肉做的啊~

 

殺價不是一味嗜血

買房議價不是滿腦子想著自己或是價格，一定要將對方的心理考量進去，然後把仲介拉過來當自己的盟友，依情況適時的袒露自己財務，這樣殺價才會殺得漂亮、殺得有條有理，讓自己買房也可以很優雅，以理想的價格，成就一個美滿交易！

 

 

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買房壓力好大？房貸不要急著還，教你這麼做更實際！

 

房貸都是沈重的嗎？有沒有什麼方法可以讓房貸活化、有更不一樣的運用方式，讓自己的生活不因為房貸而各種限縮呢？

對大多數的人來說，買房是一個經濟上的壓力，但以投資理財的角度來想、以銀行的角度來看，不論你的房子用途為何，房子本身就是一種「資產」，既然是資產，就有其活用的方式。從這個角度切入，就可以利用銀行的「理財型房貸」來幫自己繳交的房貸活化，多出一筆錢讓自己有更寬裕的利用空間！

 

本篇內容

  1. 什麼是理財型房貸？
  2. 理財型房貸你要注意的事
  3. 理財型房貸雖然好用，但不是萬能！


什麼是理財型房貸？

精簡來說，理財型房貸是一種可以讓「房貸價值」更靈活運用的一種理財方式，你可以把已經還掉房貸本金的部份再借出來用，等於一個價值兩吃！舉個例子來說，你貸了房貸 1000 萬，目前還款了 400 萬，那這 400 萬就是你可以跟銀行借款的額度，只要跟銀行申請理財型房貸，一但申請過，你可以隨時借出這筆額度（也就是四百萬），利息按日計算，而且可以隨借隨還，因為有房子這個抵押品，借貸利率比起信貸等利率低很多，種種這些特性，相當方便資金的彈性調度！

理財知識補充站：
如果還不知道為什麼要跟銀行貸款、覺得貸款是一件很不好的事，那麼你應該看看這篇【為什麼有錢人都跟銀行借錢？揭開富人不告訴你的致富秘密】

如果家裡做生意偶而現金卡不過來，就不用趕銀行下班時間的四處籌錢或是你知道有投資標的的獲利率高於理財型房貸的還款利率，那麼就可以使用這個方式來套利賺取價差。

 

理財知識補充站：
「套利」是投資路上必備的概念，還不知道的讀者可以參考：【投資理財標配概念，懂套利讓你四處橫行啊】

 

貸款是兩面刃，用刀前一定要小心謹慎

 

理財型房貸你要注意的事

雖然理財型房貸利率低、彈性大，但 Ting 與 Liza 也要提醒你，世界上沒有任何一項投資、一項借貸是沒有風險的，在使用理財型房貸之前，下列 6 點一定要先讓你知道，讓你評估好自己的狀況：

1、理財型房貸的額度來自已經還款的本金，如果還款的金額少，這個額度有跟沒有都差不了多少喔！
2、理財型房貸利率雖然低，但還是比一般房貸還要高一些，所以就別抱著把錢借出來還房貸的美夢，找到穩定的套利差比較實際！
3、投資有其風險，雖然理財型房貸低於大多數消費型貸款和信用貸款，但是如果投資失敗、而你借款金額過高，利息累積下來也很可觀，所以動用之前一定要審慎評估啊！
4、理財型房貸動用的額度來自於抵押物（也就是房子）的價值，如果沒有相當把握的運用，請放手～～～以免落的房子被銀行拍賣的GG局面。
5、留意銀行的特殊借款規定，有的銀行就會明文要求不得將理財型房貸的貸款拿來投資房地產。
6、理財型房貸利率雖低，但還是要還，一定要確認自己的財務狀況是否有足夠的還款能力、錢會不會卡住，因為除了要還理財型房貸利率，原本的房貸也還是要還啊！所以下手前一定要盤算清楚！

 

注意事項一定要一點一點評估，對大家都好的東西不一定對你自己好啊

 

理財型房貸雖然好用，但不是萬能！

理財型房貸是一種更進階的貸款行為，幫助你在資金的運用上更有彈性，隨借隨還的特性更可以在機會來臨時緊緊握住，但 Ting 與 Liza 還是要再三強調投資有其風險，槓桿使用妥當固然可以發達讓自己的資產增加，但一但失敗，後果也是加乘的，所以不管是借款還是投資，大家一定、一定、一定要再三審慎評估！沒有什麼是萬靈丹，只要適合你自己的就是好處方。

你有跟銀行貸款拿來套利過嗎？還是都是純粹拿來買車、買房呢？在下面留言與我們分享你的經驗吧！

 

 

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除了「地點」，買房你還要放心思在這裡啊～

 

房地產一次就是大筆金額的交易，因為金額高，導致很多人想踏入卻又害怕，這就是為什麼 Ting 與 Liza 每個禮拜會有一篇文章討論跟「房地產」有關的點滴，因為 Ting 與 Liza 也是從零開始，懂得想要卻又求助無門的無助，所以把向經驗豐富老師學習、自己實戰操作後可行、可靠的方法一點一滴與你分享，希望透過這些分享，可以為茫茫無助的你一些指引。

 

本篇內容
  1. 房地產也是有碼頭要拜
  2. 標注更要觀察
  3. 沒有白費的努力

房地產也是有碼頭要拜

在文章【看房不知如何看起，跟著這兩個撇步就好啦～】中 Ting 與 Liza 強調「地點」的重要性，確定好買房的地點後，接下來很重要的一個步驟就是盤點該區的碼頭——仲介店！

想在房地產領域扎的深、買進好的物件，除了懂得房地產相關的知識、房價行情之外，最重要、最重要、最重要的關鍵就是仲介！因為好的物件、房子任何第一手的消息都是仲介先知道，所以一定要盡量跟各路仲介當好朋友，搜集滿滿的情報，才能在 Apple 物件出來時，卡在第一位。

因為仲介在這中間扮演的如此重要，所以一但確認自己想要買屋的區域後，一定要將自己選定買房的範圍內把每條馬路的仲介店位置都標示出來，每一間都不要錯過。

不管是之前在新竹，還是現在在台中，Ting 與 Liza 一但選好我們想買房的區域後，就是花一個下午騎著一台車、開啟 GoogleMap，將所有所有大大小小的仲介店標註出來！除了紀錄之外，透過這樣的方法，還可以清楚看出仲介店的密集度，透過密集度再來理性回推自己選的區域是否正確，舉例來說，如果你選擇的地區附近仲介店了了無幾，很明顯的代表著這一區的房市轉換率就沒有那麼高，這時如果你是要買房來投資，那麼可能就要再再三考慮。

分享一下之前 Ting 與 Liza 在新竹的觀察，在新竹，仲介店最密集的地方不是在發展成熟的商圈，而是正在如火如荼發展的新市鎮（竹北市），不過有仲介的地方雖然代表有市場，但同時也要小心注意，發展中的區域通常價錢浮動的幅度很大，心臟不夠強的勇者還是會建議先在新手村（成熟的商圈）練怪就好，練好等級再進階挑戰！畢竟我們要的是，一出手就成功啊！

 

圖為我們在新竹市區標注的仲介店

 

標注更要觀察

除了標記仲介店之外，同時也要好好認識每個巷弄間的房子類型、看看每個角落、瞧瞧每條路上是不是有什麼險惡設施。（關於險惡設施可以參考：【去去嫌惡設施走！懂的這些讓你房子住得安心又賺錢～】），你越了解要操作的地區，越是能在短時間內做出最合宜的判斷，在跟仲介應對進退時，也能讓仲介感受到你的專業與認真，自然不會在那邊跟你鬼扯蛋。

雖然網路很方便，可以用 googlemap 看到這些細節，但自己實地、實際去勘查、去確認，才會知道真實的狀況、記憶點才會深，而往往就是這些小細節，造就你在跟仲介交流時與其他人的不一樣，這個不一樣，就是能不能搶到 Apple 件的關鍵。

 

沒有白費的努力

這個過程累不累？繁不繁瑣？

超級累、超級繁瑣，我們做過新竹，又再台中重新再來一次，箇中的辛苦與疲倦我們最懂。但天底下從來沒有白吃的午餐，也不會有憑空掉出來的高報酬低利率的投資機會，每一個機會都是我們自己一步一腳印慢慢挖掘出來，因為從不懂到會，我們可以很肯定地告訴你，自己雙腳走過的努力不會白費，雖然不會在前三個月就立刻看到成效，但持續做，真的可以感受到自己的進步，也是因為這些努力，讓我們在踏入房地產六個月後買到第一筆物件。

你在房地產遇到最大的困難是什麼呢？可以留言在下面與 Ting 和 Liza 分享，或許我們可以提供你不一樣的觀點切入喔！

 

 

更多買房你必須要知道的事：

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買房超入門—做對「這個」房地產就先贏一半啦

 

你也想跟 Ting 與 Liza 一樣對房地產有所研究嗎？

只要對房地產有興趣，就一定聽過買房前至少要先看過 100 間房子，但是…房子類型百百種，一開始怎麼開始看？要去哪裡看？

從 Ting 與 Liza 決定要投入房地產到比較有系統看房，前前後後也花了六個月探索、上課、修正，你的慌張與無所適從，我們懂。所以將我們使用的方法跟你分享，希望一起透過學習、用對方法，一起成為 pro 級的看房手、做出精準的準備。

 

本篇內容
  1. 看房子的起手式——選對地點！
  2. 房地產沒有捷徑，就是一步一腳印
  3. 你，開始行動了嗎？
  4. 更多買房、投資相關文章：

看房子的起手式——選對地點！

萬事起頭難，從 0 到 1 永遠是最難的，不過一但知道要怎麼開始，後續就會順很多，因為成功的巨輪一旦開始滾動，總有一天會帶你到夢想的彼岸。

看房最重要、最重要的一點就是——選好「地點」！地點選錯，再多的資源、金援還有努力都會是白搭。

問問大家一個問題，住在「台中」的 A 君，聽到操作房地產的諸多好處後，立志要在好山好水的「花蓮」成為一位無人不知、無人不曉的投資客，你覺得成功的機率有多高？

其實根本就是趨近於「0」。因為房地產是有地域性的限制，你可以在家裡購買全世界的股票賺錢，但這一點幾乎不可能適用在房地產上，一定要親自看、親自了解市場，才有進一步獲利的空間。所以如果要從事房地產，一定要從自己生活最常活動的地區開始，例如你住在台中，就好好看台中的房子，不要再覬覦覬覦其他縣市的房子。

而自己生活的地區中仔細觀察一下哪裡最熱鬧？進一步去購買該區的地圖，找出熱鬧區域的中心點，以此為圓心的畫出走路十分鐘會到的圓，這個圓，就是你的房地產作戰區域！通常圓心的地點會落在自強號火車會經過的車站，或是知名大學、園區、工業區等，這些共同的地點都是人潮會群聚的地方，因為人是「懶惰」的，所以一定會想離上課、上班地點近一點，看準這點，在這區域選的房子之後才會搶手、週轉率才會 UP UP！

 

地點很重要、很重要、很重要啊 is everything!

 

房地產沒有捷徑，就是一步一腳印

雖然 GoogleMap 很實用，不僅道路名稱清楚的標示，就連街景都可以在家觀賞，但是隔著螢幕用眼睛看跟在現場用眼睛看是兩碼子的事！房地產一定要親自用雙腿去了解環境、認識自己操作區域的大街小巷，這樣雖然耗時、費力，但這就是最穩健、最快速累積自己實力的方法。

不管是在新竹還是台中， Ting 不論晴天雨天、夏日體感 40 度還是冬天寒流來襲，都是這樣來來回回，用雙腳、用雙眼、用行動去認識我們想操作的地點，這是我們對自己的承諾、對夢想日子實踐的行動力。

 

你，開始行動了嗎？

成功沒有偶然，背後都是一點一滴的汗水堆疊而來，在你抱怨、找理由的同時，已經有許多人正在行動，正在實踐他的夢想，雖然行動不一定會實現，但不行動一定不會實現！你，開始行動的嗎？實踐夢想沒有其他，做就對了。

 

 

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【買房出價】被仲介嗆出價太低該怎麼辦？

 

買房看房終究會到「出價」這一步，怎麼出價是藝術，很多時候為了買到便宜的投資物件，大家殺紅了眼猛砍價，或是明明按照許多房地產大師的準則，打七折出價，但為什麼一開口就惹得仲介白眼滿天飛，甚至嗆聲說「這麼便宜我自己買就好了」呢？很多時候不是單單就你的砍價行為惹毛仲介，而是許多原因的累積，到最後一刻讓仲介覺得白費功夫才爆發啊！這一篇 Ting 與 Liza 要與你分享，怎麼按照心中的意願出價，即使買賣不成，仲介還是願意持續報物件給你。

 

本篇內容
  1. 先了解屋主開價邏輯
  2. 用對的方法找投資物件
  3. 跟仲介好好溝通
  4. 同樣的事重複做

先了解屋主開價邏輯

房地產是大買賣，屋主一定會留一些價格空間讓買家殺價。

舉例來說，一間房子市價是 1000 萬，屋主會先預留一些獲利的空間，然後再加上給買家殺價的空間，所以最後開價可能就是 1300 萬。如果打 8 折出價，那就是 1040 萬，比市價還高，沒有意外的話，仲介會非常勤快積極地促成這筆交易；如果打 7 折出價，那就是 910 萬，略低於市價，確實有買便宜，但是依照我們在【房貸條件怎麼挑？選的好直接帶你上天堂啊】提到的買房痛苦來源，7 折出價還是要負擔一百多萬的頭期款（依照銀行市價打 8 折放貸款的邏輯），卡這麼多的頭期款，以投資的眼光來說，並不是一個好的物件，為了要讓自己不卡這麼多錢，只能折數繼續往下砍。

但，這麼做仲介一定覺得你來亂的，屋主開價 1300 萬，你出 910 萬以下，中間一砍就是 400 多萬，仲介的脾氣牙起來好像也是情有可原。

 

開價邏輯給的啟示：如果一開始開價就偏高，就不適合投資，因為沒有人可以接受自己開的價被這麼砍（通常這樣的屋主也活在自己的世界，不知道自己開價開得離譜）

 

用對的方法找投資物件

仲介會牙起來還有一個原因，那就是你明明是買房投資，但看的物件就不適合投資，不適合投資就算了，你還出了投資的價格，即使沒有當面打槍你，心裡也會對你的投資能力還有眼光有所質疑。

其實真正投資的 Apple 件你是很難在市面上找到（房仲店自己的官網、59X 都是），因為好的蘋果在還沒上架時，就被其他投資客搶走了。但即使如此，你還是要持續看房，除了累積敏感度，另外一大重點就是跟仲介「日久生情」，長出好情誼。大家都是好東西與好朋友分享，如果仲介跟你交情好，之後手上有 Apple 件當然是第一時間會你分享。

所以，剛開始踏入投資房地產之路，一定要養好自己的眼光、投資能力還有跟仲介培養感情，讓自己實力先養成，看到好的物件可以快狠準下手；跟仲介保持良好關係，互通有無。在什麼都還沒到位之前，千萬不要隨便出價，免得被仲介封鎖還不自知。

補充：房地產基本功可以先參考
房地超入門——看房不知如何看起，跟著這兩個撇步就好啦～
房地產超入門——知道碼頭大大們的窟，看房如虎又添翼！

 

不對的物件你怎麼開價都不對

 

跟仲介好好溝通

在看房之前，有些功課是可以自己先做，那就是先了解「區域行情」，在【It’s Science! 買房行情怎麼看，其實有脈絡可循】中有提供 3 個可以利用手邊資源了解房地產的市場行情的方法，先了解市場行情，把每一房屋類型的行情都牢牢地刻在心裡，自然就更能專業的與仲介溝通，他也知道你是認真而不是隨便亂槍打鳥砍砍價，能買到就算幸運的那種類型的投資客。

了解市場行情後，可以與仲介溝通，自己想買哪一類型的房子、屋齡多少可以接受、價格落在哪一個區間可以通知你，真的遇到不錯的物件，要出價也可以先跟仲介說你出價的邏輯，有長期關注我們的讀者都知道，好的投資客是不會一昧的見骨砍價，畢竟投資是要創造三贏，屋主可以脫手物件、投資客可以賺到一些錢、轉手的買家也可以用市價的行情買入，這樣的生態圈才可以長長久久，一起共存共榮。

 

很多東西都不那麼死，大原則掌握，小細節互相溝通出來的

 

同樣的事重複做

或許有些人會分享跟仲介對應就是諜對諜，但 Ting 自己跑下來發現如果是這樣的心態跟仲介交流，其實很累，還不如把仲介當作是自己的夥伴，你有你的投資準則、仲介有自己的工作守則，以誠相待、互相溝通討論，合的來就一起賺錢，合不來也沒關係，再找合拍的一起看房就可以了。

這裡 Ting 與 Liza 也分享我們一路在房地產進進出出的想法，雖然房地產是大買賣，但其實說穿了就是就看房、了解市場行情、跟仲介打好關係、知道自己在做什麼，這些事無限循環，簡單的事重複做，時間久了，一定可以看出成績，在房地產、在任何投資領域都是如此，所以不要因為仲介的一些話就打退了堂鼓，回頭看自己有沒有什麼地方需要調整，修正後，又是活龍一條啊！

你有被仲介嗆聲的經驗嗎？在下面留言區跟我們分享怎麼被仲介洗臉吧，我們一起互相安慰學更多XD

 

 

更多和房仲交流你必須知道的事：

【買房大補帖】零基礎到購入房地產，心法一次告訴你！
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0元買房？兩招這麼做，買房不再遙不可及

 

「買房不用錢」的廣告時不時的就會出現在 TING 與 LIZA 的臉書版面，也時不時會有讀者私下詢問，買房不用錢的資訊可以相信嗎？

只能說，怎麼可能不用錢！即使是百貨公司的週年慶、菜市場的跳樓大拍賣都還是要花錢，怎麼可能讓你什麼都不付出就可以得到一間房？但，TING 與 LIZA 確實有方法可以讓你買房的負擔大幅降低！

 

本篇內容
  1. 買房的費用有這些
  2. 如何降低頭期款負擔
  3. 房貸可以這麼減輕壓力
  4. 買房其實沒有你想像的那麼多錢

買房的費用有這些

買房的主要花費分成兩部分，第一個部分就是「頭期款」而第二部分則是付完頭期款，後續每個月支付的「房貸利息」。

接下來將以這兩個部分的花費，一一分析如何大幅降低買房成本，讓自己輕鬆成家。

 

如何降低頭期款負擔

要省下頭期款，最重要的關鍵就在於買房前的「估價」！

一般來說，正常上班族而且信用沒有瑕疵的人，可以向銀行貸款到房子「市價」的 8 成。

要特別注意，是房子「市價」的 8 成，不是你買「售價」的 8 成。房子的市價是由銀行內部估價師依據房子市場行情、房齡、屋型等資訊決定，所以一個房子內部即使再富麗堂皇，動用上百萬的裝潢，都無法影響這個房子「市價」的高低，也就是說，如果一間房子 600 萬，你砸下 100 萬的重金裝潢，在銀行眼中，可以貸款出的金額一樣是 600 萬的 8 成，而不是 700 萬的 8 成。

按照這個邏輯，如果要減輕頭期款的負擔，就必須找到貼近市場行情的房子，讓自己可以貸好貸滿房貸，甚至如果找到低於市價的物件，自己所需要負擔的頭期款就又更低了！

 

如何自己先評估要購買的房子有沒有在市價，可以參考以下這篇文章：

It’s Science! 買房行情怎麼看，其實有脈絡可循

 

房貸可以這麼減輕壓力

在【買房可以投資兼自住嗎？】中，TING 與 LIZA 有強調「租的不買、買的不住」，利用「房子租金與房價本身脫勾」的概念上，可以讓自己住在喜歡舒適的地方，同時把房子出租，讓房客來幫你付每個月的貸款！（詳情誠摯建議點進文章連結了解）

沒錯，如果要減低每個月房貸的負擔，最直接的方法就是直接出租出去，當包租公，讓租客的每月租金解決你這個煩惱。

這個過程你可能不用付到任何一毛貸款的錢，甚至還有正現金流每個月流入你的口袋，唯一需要的工作就是找租客就好，等到房貸期滿，即使沒有附到任何一毛房貸，也可以完整享有整個房子的產權。

這樣的方式是許多專職投資人在運行的模式，運行得宜，一次擁有數十筆也不用擔心造成自己太大的負擔！

 

租房可以用可愛的價格住到自己理想的房子，這樣的方式其實也不錯

 

買房其實沒有你想像的那麼多錢

0 元買房在過去許多政策、資訊不透明的時代，確實可行，也讓許多人就此翻身，現在或許不比過去，但成功方法是可以複製！

買房前先好好「估價」，讓自己買到市價的房子，甚至更低，來大幅降低頭期款的負擔，等房子入手後，再開始「出租」，讓房客來幫你繳交每個月的房屋貸款。

兩者並用，這樣的模式就可以讓買房不再遙不可及，大大降低經濟上的壓力喔！

 

是什麼原因讓你一直不敢買房呢？歡迎在下面留言與我們分享，或許我們的一些經驗可以給你不一樣的想法！別忘了點選「加入好友」加入TING進財富 LINE，就能即時收到重要房地產資訊！

 

 

房地產路上你還需要佐這些補給品：

全台房地產分析——讓你投資、自住兩相宜！
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買房好拮据！這麼做讓你不再為錢苦哈哈

 

 

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我要買房投資！但裝潢的預算該估多少呀？

 

房地產可以抵押、可以增資、可以周轉，世界上沒有一個投資標的物像房地產一樣可以三個願望一次滿足，所以有許多人都會把房子當作是主要的投資標的。而買下一間房子後，為了讓賣相更佳，大多時候都需要一些整理，但，該花多少的預算在房屋裝潢上呢？

 

本篇內容
  1. 房子不是越美輪美奐就賣得出去啊
  2. 裝潢預算的拿捏
  3. 裝潢花多少？

房子不是越美輪美奐就賣得出去啊

一般人買房，都需要跟銀行借貸，以一般上班族而且信用沒有瑕疵的人來說，可以貸款到房子「市價」的八成。

而房子的市價是由銀行內部估價師依據各方數字、資訊決定出來，所以一個房子內部裝潢再豪華，都無法影響這個房子「市價」的高低，也就是說，如果一間房子 600 萬，你砸下 100 萬的重金裝潢，在銀行眼中，可以貸款出的金額一樣是 600 萬的八成，而不是 700 萬的八成。

所以當你花太多錢在裝潢上，當市場上的買家想下手，自己的自備款就要立刻多出 100 萬（甚至你會因為裝潢需要大量時間溝通、監工，而在這點上面多開價個 50 萬），買家從原本頭期款的 120 萬（600 萬貸到銀行 8 成房貸，所以自備 2 成頭期款），直接要付到 220-270 萬，這樣的負擔，直接會血淋淋的打退許多買家，所以不是房子用得越漂亮就越容易賣得出去。

華麗、有個性的裝潢人人愛，但，掏錢出來買是另外一回事啊

 

裝潢預算的拿捏

一般來說， 2000 萬是一個分水嶺，房子的總價超過 2000 萬才會需要到 100 萬的裝潢；2000 萬以下的房子，Ting 與 Liza 會建議以 10-30 萬解決就可以。舉個例子，如果只是想讓屋內看起來舒服，大概 10 萬元就可以請工班把一些簡單漏水、裝修、油漆的問題解決；如果要讓屋內更有完整性，就可以花到 30 萬的預算，買下一些家電。除此之外不用更多了，因為花太多裝潢成本，買家只會負擔太重而下不了手，導致你的物件就被套牢啊。

而套房比較例外，如果是買下整層樓隔成套房出租，或是一開始就是買下已隔成好套房的物件，因為買家是看租金的投報率決定要不要購入，這時候一間套房的裝潢、整修預算就可以拉到 5 萬，把房間裡面的東西備齊、裝飾好，這樣才會吸引買家。

更省錢的方式是，自己把屋內所有的物品清空，自己買油漆自己漆，很多時候其實只要牆壁重新上色，整個房子的感覺就差很多。

其實簡單的油漆跟換個地板，效果就會差、很、多

 

同場加碼加速賣掉物件的小撇步

直接打 30 把鑰匙分給 30 位不同的仲介，有這麼多人帶看，每個曝光物件的方式、平台都不一樣，30 個管道齊發，只要價格合理，想不賣出去都很難啊～～～

 

裝潢花多少？

每個物件的狀況都不太一樣，但無論如何，大原則就是記得以 2000 萬為分水嶺，來分配 100萬、 10-30 萬在裝潢上。房地產很多時候不是自己覺得好就好，還要要設身的站在買方的角度思考，然後再回推自己還可以做什麼，這樣，不論做什麼決定或調整，自然的就會很順利喔！

你有裝潢過房子嗎？如果有，歡迎在下面跟我們分享你的預算跟成果喔！也別忘了點選「加入好友」加入Ting進財富LINE@，就能即時收到重要房地產資訊！

 

 

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房價一直漲，要怎麼樣才能買得起房子呢？

 

在萬物皆漲，唯獨薪資漲幅跟不上這種漲的時代，怎麼要才能買得起房子是許多人內心的吶喊與疑惑。一般來說，買不起房子主要有兩個原因，一是房子總價太高，二是頭期款負擔不起。這一篇 Ting 與 Liza 會從這兩個面向提供一些方法，讓你可以評估自己的狀況做調整，心裡有方向，相信透過計畫，買房不會再是一件做不起的美夢。

 

本篇內容
  1. 房子總價好貴！
  2. 頭期款好大負擔啊～
  3. 問題一定有解方，換個配方一樣頭好壯壯

房子總價好貴！

房子可以不用一步登天，一買就買理想型的房子，畢竟家裡的人口可能隨著小孩出生、上學或是其他變化而有所不同的需求，如果喜歡的新成屋都是千萬起跳，那就先買中古屋；四房總價過高那就先買三房；市區太貴那就選稍微郊區一點，等自己的能力更好一點，再來小屋／舊屋換大屋／新屋，而且如果地點選得好，時間也拉長，這中間也可以幫你賺一些價差，不無小補。

當一個條件無法滿足自己的需求時，可以增加其他的條件進來，透過不一樣的評量方法，達到自己的目的。

舉例，新成屋的預算太高，中古屋就可以以更便宜的價格購入，再將省下來的一些預算拿來做一些輕裝潢，相信住起來的舒適度不比新成屋差；隔間可以利用一些傢俱打造出不同區塊的營造感，不一定要一直拘泥於幾房幾廳；很多時候郊區與市區其實只有幾條馬路之隔，如果有交通工具相信影響不會到太大，這中間卻可以幫你省下百萬的價差。

加入新的評量單位不是委屈自己，而是找出新的解喔！

 

頭期款好大負擔啊～

一般情況與一般個人信用無瑕疵的條件之下，房貸可以貸到房子市價的八成，而房子的市價不等於你購入的價格，是銀行的鑑價師透過市場的各種資訊評斷出一間房子的價值值多少錢，再放貸這個價值的八成，所以想要頭期款的負擔不要那麼大，那麼一定要買到接近市價價格的房子，這樣有了銀行的幫忙下，自己就不用先付到那麼大筆的頭期款。

舉例來說，如果一間房子出價 1000 萬，在下手之前先請銀行估價，假設收到銀行可以貸款貸 600 萬的資訊，這時候就可以回推，這家房子的價值約是 750 萬（600÷0.8=750），所以 1000 萬絕對是浮誇的高價，如果真的下手了，頭期款就要負擔 400 萬（1000萬出價-600萬銀行給的房貸），但，如果可以買到趨近市價價值的價格，那麼頭期款的負擔絕對是大大減輕，例如買到 760 萬，那麼頭期款就只要負擔 160 萬（760萬出價-600萬銀行給的房貸）以此類推。

這也就是為什麼 Ting 與 Liza 會特地寫一篇專文【It’s Science! 買房行情怎麼看，其實有脈絡可循】教你買房前一定要「先估貸款再出價」因為這個步驟可是會大大影響你頭期款負擔的關鍵啊！

找到頭期款負擔的源頭，再來解決，效率又快成效又好

 

問題一定有解方，換個配方一樣頭好壯壯

在日常，我們買東西時一定會貨比三家，然後千方百計利用管道買到最便宜的那個價格，房地產因為不像菜市場的肉菜那麼常流通購入，所以常常會無所適從，然後買貴讓自己陷入沈重的經濟壓力，其實買賣的邏輯都是一樣，利用上述不一樣的評量單位與估價方法，自己也可以心想事成，順利成家。

大家都有買房子了嗎？有或沒有都歡迎在下面留言分享自己看房／買房中間的甘苦談，讓我們知道自己不孤單啊～

 

 

更多買房你必須知道的事：

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我要買房投資！但裝潢的預算該估多少呀？
投資在走，重大建設要有！

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