分類: 房地產大小事

常常會收到讀者私訊詢問XX大樓這個價格買得貴不貴、有划算嗎？

這個問題很難就以這麼一個句子的資訊量直接回答，但要知道自己買的房子價格合不合理，其中一個很重要的分析要素就是——公設比！公設比的高低會影響到房子每坪數的價格，所以只要在看房，一定要懂公設比，不然無法得知房子實際的價格。這一篇就要分享公設比是什麼、怎麼知道自己的房子價格合不合理，讓你買房計算成本時，更有概念！

公設比是什麼？

了解「公設比」的概念與計算方式，這樣才不會那麼輕易的被仲介話術牽著走，聽了個數字就覺得好便宜好便宜而誤判情勢。

「公設比」指的是「所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值」。白話文來說就是大樓的「公設」如樓梯間、電梯間、共同出入口及門廳、管理員室、公共活動中心等佔了你家門內實際使用的坪數比例，也就是公設比愈高，公共設施所佔的坪數也就愈高，相對來說，你實際使用坪數就愈低。

就投資報酬率的角度來看，公設比越高，表示你買到的實坪越少、可使用的私人面積越少，可以說是「越貴」啊。這就是為什麼知道自己買的房子貴不貴，一定也要了解公設比，回推自己購入的價格。

一般來說，公設比還細分大公、小公：

大公：全體住戶共同分擔的區域，凡是配電室、管理室、蓄水池、水箱這些你我他都用得到的地方都是俗稱的大公。
小公：部分住戶共同分擔的區域，像是樓梯間、電梯間、走廊，只有特定一區用得到的地方就是小公^_。

公設比怎麼算？

公設比＝公共設施（大公 + 小公）÷（主建物面積 + 附屬建物面積 + 公共設施）x 100%

補充：
主建物：就是指室內面積，包括客廳、廚房、臥室、書房、廚房及衛浴等部分
附屬建物：是指連接主建物室內的附屬部分，例如陽台、平台、花台、露台等。簡單來講就是主體建物凸出來的地方，一般你會想種花花草草的地方（XD）

實際練習一下，大家試著算算看下圖範例的公設比是多少呢？

公設比的計算並不難，只要國小數學程度就可以計算了。

但大家在計算時，有發現這個物調表上的小陷阱嗎？明明上面有車位，但卻沒有車位的坪數，那是有車位還是沒車位呢？

這是因為一般買賣房子的時候，車位都是要獨立出來計算價錢的，不會直接出現在房子總價的價格上，而分析車位總共佔多少坪數與價格評估又是另外一門學問，我們下次有機會再另外寫一篇文章來分享。

公設比多少算合理？

其實公設比沒有一定的標準，但以大數據來說，目前市場上大樓、社區建物的公設比範圍如下，至於划不划算就看自己的考量，資料僅供一個參考依據：

1. 舊式無電梯公寓、透天式產品：0－15％
2. 電梯華廈（7-12樓）：15－25％
3. 電梯大樓（12樓以上）：25－35％
4. 商務辦公大樓：30－40％
5. 電梯大樓（豪宅）：35％以上 　　

一般來說，屋齡越高、公設比越低，因為早期大樓除了大廳、電梯走道外，幾乎沒有什麼公共設施，坪數很紮實！以 TING 的看屋經驗，通常屋齡都超過 20 年以上的大樓，公設比都不到 10%，真的是便宜又大碗啊！此外，戶數越多，通常公設比也越低，因為有更多的分母來平分，直接分掉每一戶必須共同分擔的公設比例。

而樓層越高也會影響公設比，因為樓層數越高，基於法令，公共通道、消防安全設施都會變多，也意味著公設空間會變多。

只要自己覺得合理，就是好價格

買房一定要懂公設比，協助自己做出更中立的決定，公設比的概念與計算並不難，花個五分鐘的時間，讓自己更專業，相信很值得！不過也必須說，公設比固然是買房子的考量點之一，但不是絕對。還是要看自己買房的主要目的，是投資還是自住、重視價格還是環境，每個人都有自己的考量，只要適合自己，就是買對了！

買房你最在意什麼呢？快點在下面留言與我們分享，也別忘了加入我們LINE好友，才不會錯過任何買房眉角的文章喔！

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常常有讀者傳訊息問說「如果看到很喜歡的房子，而屋主說他當初是花了百萬裝潢，所以希望出價再往上加，這時候應該加價嗎？」面對這樣的情況，Ting 與 Liza 分享四個不同角度評估的觀點，陪伴你做出這個糾結的決定。

這個裝潢你真的喜歡嗎？

很實際的問題「這個裝潢風格跟房屋格局你喜歡嗎？」如果不喜歡，為什麼要加列預算去買一個不適合的東西呢？

因為進住後，勢必要多花一筆裝修費，可能打掉隔間、可能天花板重用，甚至新增一間廁所，這些都是你也要考慮進去的花費，在這樣的情況下，即使屋主花了百萬裝潢，對你而言，卻沒有這樣的價值。

這樣的裝潢你真的需要嗎？

可以思考，如果沒有這些裝潢，你搬進屋時，也會這樣裝潢嗎？

會這樣詢問是因為有些裝潢好看，但不一定是你需要——太多的系統櫃、牆上太昂貴的石材、家裡太過高級的地板，如果本身的需求不需要這些規格，那麼屋主的百萬裝潢對你來說就是「過度裝潢」，或許在滿足你需求之下的工程和收納機能，只需要花費屋主的裝潢費用的一半金額，那這時候需要花這一筆費用嗎？

百萬裝潢真的是百萬嗎？

以一般房子會動到的裝潢來說，最大費用會是木作、泥作、防水、水電、訂製系統櫃等等，其他很多東西都可以在市面上以現成的商品代替，例如傢俱、大大小小的櫃子，而浴室與廚房的配備甚至很多時候都是建商原本就提供的標配。

所以當屋主說是百萬裝潢，可以思考跟觀察，屋內的裝潢真的是百萬嗎？如果水電、泥作做得不多，也沒有特殊的工程要處理，這時候可以合理懷疑或許裝潢的金額有一部分是誇大其詞；又或者，如果真的如屋主所說，裝潢費用達上百萬，這時候也要看這些是花在家電上還是硬體的設施，因為如果是花在家具類，這並不會在「現況固定物交屋」 的點交範圍內，到時候交屋，屋主是可以通通都會搬走。所以在喊價前，一定要思考在思考、觀察再觀察。

裝潢的高低不影響貸款的金額

再許多文章都老生常談說過很多次「裝潢價格的高低不影響銀行放貸的成數」。（可以再度回顧文章【房價一直漲，要怎麼樣才能買得起房子呢？】

一般銀行的估價師是根據「市場」的許多資訊下來評估一間房子的價值，加上你的信用條件，進而貸款一定的成數給你。這中間的過程完全沒有「裝潢」的成份在裡面，再強調一次，在銀行端的部分，裝潢的高級程度並不會影響這間房子的市場行情，所以如果銀行評估後可以貸款給你 600 萬，即使屋主因為裝潢請再你多加 100 萬的出價，銀行並不會因為你的支出增加而多貸款一些給你，換句話說，你的頭期款就會硬生生多出一百萬。

所以，我該為了裝潢加價嗎？

以上的分析，其實回歸到核心——自己需不需要。如果需要就看這些裝潢有沒有這個價值，如果不需要請不要在美輪美奐的環境下情不自禁做出決定。以上四個思考方向就是協助你在理性的情況下做出最適合你的決定，可以安心成家。

你也有因為裝潢而被屋主、仲介要求加價嗎？如果有，快在留言區與我們分享自己是怎麼回應的～

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