標籤: 房地產投資

 

茫茫投資海中，我就是喜歡買房來投資，可是要怎麼開始？

隔壁的林太太每天閒到晃來晃去，光是收租就賺的飽飽，看的我也好心癢，也想買房當包租公，但買房子好像很複雜，一般投資素人也可以投身房地產嗎？

這些是許多人私訊我們想投身房地產投資的初衷（？）TING 與 LIZA 一開始也是房地產投資的素人，家裡更沒有相關背景，所以這些想做些什麼改變卻又不知道從何開始的心情我們很懂。這一篇就要來與大家分享為什麼房地產是一個可以作為投資的標地，要怎麼操作、買賣的風險是如何控管。

 

為什麼選擇房地產作為投資標的

投資的方法百百種，但只有房地產可以抵押、可以增資、可以周轉，放眼望去，全世界只有房地產一次擁有這些特色，所以 Ting 與 Liza 選擇房地產當作是我們主要的投資標的，也把這個過程當作是自己的事業在看待。

網路上擁有百萬粉絲的亞歷媽（王君萍），也是把房地產當作投資標的，偶而都會在社群軟體上分享自己翻修房子的經驗

 

 

房地產投資是炒房嗎？

常常有人誤解房地產投資就是炒房，但其實靜心思考，會發現沒有任何一個投資客有能力炒高房價，因為「市場行情」是買賣雙方一起共識的價格，如是一昧地把價錢拉很高，市場無法接受，就沒有買家，沒有買家就沒有收益，沒有收益自然就沒有人從事這項投資，所以房地產是炒房的兇手嗎？以 TING 與 LIZA 自己實際投入、了解，並不認同這樣的說法。

以 TING 與 LIZA 為例，我們操作房地產的方式是先「了解市場行情」，找出價值被低估或是有潛力的的物件，再加以翻修加工，讓市場看出房子原有的價值，最後以市價，甚至低於市價的價格賣出，整個過程就像是資源回收變賣一樣呀（笑）。

從頭到尾我們都是尊重市場行情，以市價為基準進出，一般而言市場上會開出脫離市價很高的房價其實通常都是自住客，因為不熟悉市場、又跟自己房子有深厚的感情，加上一些錯誤的資訊，導致常常開出離譜的價格呀～

 

房地產投資就像股票一樣也有分長、短期

房地產投資有分短期型投資和長期型投資，短期型投資如同字面上的意思一樣，以速戰速決快速獲利了結；而長期型投資走的是細水長流的路線，先租再賣，通常買下房子到出售中間的空檔時間會拉到兩年。

 

房地產短期型投資

如果是走短期投資的投資客，大部分會鎖定中古屋市場，鎖定那些市值被低估的房子，裝修讓房子的價值顯現出來，然後一整理好立刻再以市價轉手賣出，賺取這中間的價差。所以，流程中最關鍵的一環就是要「買到低於市價的房子」，這樣才有財務的空間裝修。

舉個例子讓你更有畫面，假設一間房子市價 900 萬，投資客以 720 萬購得，付了仲介費、契稅、代書費、整理房子等雜七雜八的費用，又花了80萬，此時，投資客的總成本是 800 萬，但還記得嗎？這棟房子的市價是 900 萬，以市價賣出，中間的差價還是有 100 萬，而這價差就是短期投資客的獲利。所以，簡單來說買到比市價越低的房子，利潤越高。

 

想知道怎麼知道一間房子的價格，可以參考下面這篇：

https://tingtorich.com/there-are-logical-ways-to-know-house-price/

 

房地產長期型投資

如果是長期型投資的投資客，通常在買到房子後會先以出租為主，一邊利用租金付房貸，一邊等待時機，等到房價漲時再拿出來賣。走長期路線的投資客，除了在乎買進價錢的高低之外也會在乎投報率。而長期投資是一般大眾入門的方式，許多人房地產就是以這個方式來當包租公起家。

選擇房子的型態看個人預算，有些仲介會推坑買獨立套房，一來總價低好入手，二來不用改什麼格局就可以先出租了，但套房 Ting 與 Liza 不是很推薦，畢竟當初買房的用意就是要拿來投資，永遠要想要出手賣出的那一刻，一來市場會買套房的人是極少眾（因為大部分的人會走向成家立業，會選較大空間的房子），二來雖然套房總價低，但貸款的成數不高，買下來也是一個經濟壓力。

總結來說，套房或許當下出租很容易，但投資寄望的還是那買賣的價差，我們不太看好套房會快速的找到買家來接手啊～

一般長期的投資客會傾向於隔間隔成套雅房出租，一來一層樓如果滿租，通常支付完房貸還會小賺，二來之後還可以轉賣。

來來來，讓我們粗淺大致計算一下投資報酬率，讓你對長期房地產投報率更有方向。備註：投報率的計算方式為：（月租金 x 12個月／成交價）X 100%

舉例，電梯大樓購入 800 萬，隔成三間套房，一間月租 8000 元，三間就有 24000 元。投報率：(24000 x 12/8000000) x 100% = 3.6%。 雖然投報率不是驚人的高，但一般投銀行定存一年還不到 2 %，租金不但報酬率比較高，還一邊幫忙繳每個月的房貸，摸拉阿兼洗褲就是適用在這裡！一面出租、一面等房價漲了再賣掉賺取房子價差，如果房市一直低迷，還可以持續出租！因為是一個進可攻退可守的方法，所以大多數人都是用這樣的方式在進行投資！

 

 

房地產投資你必須知道的三兩事

但如果投資是這樣比劃比劃、計算一下就可以投入的，大家早就都財富自由！所以在這裡要跟你分享，知道短期與長期投資的獲利模式後，還需要具備的技能——

 

為什麼投資客都可以買到低於行情的房子?

為什麼為什麼為什麼？

一般自住的人連殺一點價都很困難，遑論買到低於行情價格的房子，為什麼投資客卻可以？為、什、麼！這樣的問題可以回到最核心的人物——仲介身上，仲介是第一手知道屋況、房價資訊的人，也是買方賣方協定出價錢這過程中的橋樑，在買賣的過程中可以說是靈魂人物，所以以仲介的立場來想這個問題，很多疑惑就會迎刃而解。

一般如果購屋自住，很可能一生只會買一次，頂多兩次，而這中間還會隔好多年，所以對於仲介而言，他的職涯裡也就賺這一次買賣的服務費。而且自住客看到喜歡的物件，還不一定有決心下手，會再三猶豫，甚至砍仲介費，種種原因自住客與房仲大多只有萍水之交，仲介不會為了自住客在價錢上太努力。

但投資客不一樣，因為投資客（如果夠專業的話）是會一直不斷的買賣、買賣，每一次的買賣仲介都會有仲介費；也因為投資客常常看房子，彼此漸漸的也會建立一定的（利益關係？革命之交？）交情，如果有好康的，想當然爾，仲介是會跟朋友分享還是陌生人？不過關係是可以用金錢買來的，所以最主要的一點也是因為投資客見慣了大數字的交易，下手乾脆，基於種種，仲介遇到低於市價的房子，當然會第一手通知投資客，所以通常仲介手上通常都會有一串投資客的名單，物件一來，就可以咻咻咻的合作，仲介賺取佣金，投資客賺取價差。

這也就是為什麼 Ting 每天進進出出的看房，很大一部分其實是在跟仲介建立關係，看房反而變成其次，這部分如果想知道更詳細，可以參考這一篇

 

https://tingtorich.com/second-step-to-buy-real-estate/

 

爛房子才是寶藏

除了仲介這個原因外，一般低於行情價的房子，一般人不會買，也不敢買。因為這類房子的屋況都非、常、差！壁癌、漏水樣樣來，格局不好又髒亂，但就是因為爛房子才是寶啊～房子爛，只是一時的，都是可以透過翻修、裝潢、油漆這些功來大改造！一般自住客嫌麻煩，即使房價再低，大多也會 pass 不再多考慮。

而投資客之所以敢下手，一方面是非常懂市場行情，知道房子是低於市價，另一方面也懂評斷這個房子的地點以及計算得出來後面工班的成本，這些都是需要經驗、學習才能練就起來的技能。

 

裝潢預算可以參考：

https://tingtorich.com/how-much-should-i-spend-on-interiors/

 

房地產投資難卻也簡單

房地產接觸的人、事、物、眉眉角角實在太多了，每一個環節、每一段關係、每一個細節都環環相扣，一開始接觸確實會讓人頭昏眼花，但其實反覆練習、持續看房後就會發現其實就是一樣的流程、一樣的事重複做而已，最難的反而是「堅持做」這件事。

TING 與 LIZA 一個禮拜有六天都在看房，不論季節與晴雨。成果都是需要經驗與時間的累積，與其一直想要做，那不如從今天就開始鼓起勇氣開始看房，遇到問題就留言與我們討論或是多爬我們相關系列的文章吧！只有開始行動，才會知道問題在哪，才會有機會得到想要的成果～

透過這篇文章，希望大家對房地產投資有更深入的了解，進而找出適合自己投資的模式！想要擁有更多房地產投資資訊，請手刀加入我們LINE好友，不定期與你分享我們投資心得與撇步！

 

 

房地產路上你還必須要知道這些…

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【買房大補帖】零基礎到購入房地產，心法一次告訴你！

 

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在【買房真的可以投資兼自住嗎？一個概念讓你秒懂為什麼可以！】有提及過，不管買房的用途是來投資、還是自住，大家其實都是投資客。後來陸陸續續有讀者來信想更了解這一塊的邏輯，所以這篇會更詳述——為什麼不管你買房子的功能是什麼，都要以「投資」的眼光來購入房地產，同時也會分享兩大選屋法則，大方向對了，不管一開始是買來投資還是自住，只要想售出，都可以相對容易脫手！

 

為什麼人人都是投資客

我們的人生會成長，即使買房來當自宅住，還是可能會因為工作、家庭、生活等種種因素而有賣屋的機會。當沒有意識到這件事、沒有了解房地產行情、算清楚就買屋，一但賣房的時候，價格爆跌（不是每個地區房地產的價格是逐年增加的），這時候就會知道欲哭無淚的滋味。

坊間很多書籍、課程大都在教人如何買屋、鑑定房屋價格，卻忽略了買屋和賣屋、投資和自住，都是一體兩面的事，畢竟，每個人的心態都一樣，買屋時，都希望買到好房子，所以在買下物件的同時就想到賣屋，要將出售的事情擺在心上。

有些人或許會信誓旦旦的表示「這間房子我一輩子都不會賣！」但是，總有一天，這間房子將會再次被「使用」到。台灣「有土斯有財」的觀念很強烈，大多數的人這輩子都會買屋，或許在有生之年不一定會換屋，但離世後，子女接手房子時，有想過，他們會怎麼使用這棟房子嗎？如果房子只有一戶，子女兩個人，這樣的情況，最大的可能性就是將房子賣掉變現。對於下一代而言，除非自己本身就住在房子裡面，或者房子未來存在更多的利益（例如等都更），不然大多數情況，賣屋變現的可能性非常大。

很多時候無法意料會發生什麼事，但當這些需求發生時，沒有人是希望房子的價格已經折半！

所以，不論是環境的變化、家庭的需求，賣屋只是早晚的問題，因此，無論買房子是要自住還是投資 Ting 與 Liza 才會說在買屋的同時，還是要用投資的角度來選屋！

 

地點很重要，買屋要選「蛋白中的蛋黃」

既然買屋就要考量到賣屋時的需求，所以只要買房，Ting 與 Liza 都會強調「地點」的重要性！

現在除了社會是是 M 型化，在房地產市場內，一樣也是M型化。

舉例來說，信義區、大安區……這些都是豪宅的市場，一般市井小民很難買得起，所以除去這些豪華精華地段，買屋，一定要買在「蛋白中的蛋黃」，以全台灣來看，台北就是蛋黃，桃園、新竹、台中、就是蛋白。再以 Ting 與 Liza 現在居住的新竹（蛋白）來說，裡面的蛋黃就是新竹火車站附近的商圈，

為什麼要買「蛋白中的蛋黃」？在台北一間公寓，在新竹可以買到 2-3 間，同樣一筆錢，你想要買到一間，還是2-3 間？此外，如果當下買不起，同樣的道理，如果硬買到時候要賣時，大多數的人也還是買不起。但，雖然大多數的人買不起蛋黃，還是會希望住的品質有蛋黃的方便，這是人的慣性，所以才會說買房就要買蛋白中的蛋黃。

想更了解怎麼選出蛋白中的蛋黃，可以參考【房地超入門——看房不知如何看起，跟著這兩個撇步就好啦】

 

格局很重要，不建議買套房，3房最佳

很多人因為一開始的資金不夠，但又想投資或是先擁有自己的小窩，所以就會買入捷運套房。

是的，捷運附近地點超級好，但， Ting 與 Liza 決不碰套房！因為大多會選擇住套房的人，不是學生，就是單身、收入不夠豐厚的上班族。

以出租的角度來看，房子租給學生，即使是全新的房子，在每年一批又一批學生的使用下，折舊相當快，而市場上的套房日新月異，永遠有更新、更舒適的套房選擇，所以當你的套房比不上其他新的房子，租金條件自然會不好，當租金條件不好，吸引到的人自然會是比較劣質的租客，遲繳、欠繳房租的情形就會出現，形成負面循環。此外，套房的活動空間小，不適合久住，所以一旦房客收入變好，就會立刻離開。

以轉賣價差的角度來看，有家庭的人會想要全家塞在小小的坪數裡嗎？所以潛在的買家就少很多。再者，單身時買了入住，想要等到成家再出售，這段時間市場上有推陳出新的套房可以選擇，你的套房還有優勢嗎？原本買家就少，現在還要跟其他套房競爭，怎麼想都不值得購入啊～

另外更現實的情況是，套房的貸款成數也比較低，相對於公寓、華夏，一開始要拿出來的頭期款就是相對較高！

所以，買套房真的比較經濟實惠嗎？以 Ting 與 Liza 來說，我們絕對不會投資套房。

我們買的、看的物件都是 3 房或 2 房的屋子，這樣的格局是最大眾比較需要的。如果想投資房地產，現階段還沒有大量資金的朋友，可以先購買2房的產品；如果資金比較闊綽，那麼就可以以 3 房為選擇。千萬不要買套房和 4 房啊，這兩樣產品客源比 2 房、3 房少很多，一不小心就被卡住了。

 

記得買的當下就要考慮出售

再復述一次，買的當下就要考慮出售了。

不要為了要住大一點的房子，就買在郊區，寧願先在市中心買 2 房先擠一點，因為市中心即使是只有 2 房，增值空間還是比郊區的4房來的大很多！一般人無法靠著房地產賺錢就是太以「居住品質」為導向，房地產達人月風曾說過「買賣獲利最重要，居住品質其次，關鍵在於，只要多轉個3筆、5筆，就可以看到好房子。」

在我們文章【買房真的可以投資兼自住嗎？一個概念讓你秒懂為什麼可以！】也有說過——租的不買、買的不住，你喜歡品質好的房子，價格都不會太低，在還不是有錢的時候，請以獲利為導向，選對物件，有時候一年的價差就足以換你理想的房子！所以寧願先在市區擠一下，也不要買到不易脫手的郊區啊，畢竟居住的品質，絕對比不上買賣獲利，口袋要先有餘裕，才可以更能享受到好的居住品質，這，是前後順序的問題。如果你的錢沒有很多，請先重獲利；如果你是有錢，再重品質。

 

以上的分享希望可以幫助在房地產迷惘的你，每分錢都來之不易，不過幸運的是，透過資訊與知識的累積，還是可以財務翻轉！

 

 

房地產路上你還必須要知道這些…

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可惡，我也好想投資房地產啊！

 

 

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