分類: 看房須知的三兩事

 

房子越蓋越高，到底買哪一樓比較好？

樓層越高風景越好真的越精華嗎？低樓層是很方便，但管線、蚊蟲的問題好讓人顧慮啊！

買房讓人糾結的問題之一「選樓層」一定榜上有名！到底買哪一樓層比較好、選樓層要考慮什麼問題，TING 與 LIZA 一一分析給你聽，讓你選出最適合自己，住的又舒適的樓層！

 

採光還有VIEW，那是一定要的

住的樓層越高，相對採光與視野會越好，但這也不是絕對，還要考量到附近的樓層高度而定，即使你選了該棟的頂樓，四周的樓層硬生生就還是高你 10 樓，那麼採光與是也就不是一切的考量了！

另外，LIZA 熟識的建築師分享，買房盡量不要買頂樓，台灣建商的用材一定會漏水，即使建材品質到位，因為房子是垂直水平線所建構，隨著時間流逝，加上地震，即使現在沒有漏水，久了也會有漏水問題，要買頂樓的朋友下手前一定要再多多考慮再三。

 

噪音

低樓層因為離地面比較近，所以很容易受到汽機車呼嘯而過的影響；如果樓層太高，剛好離機場又近，這時還要考量飛機飛過的噪音。

另外，因為電梯兩旁的房子噪音會大很多，所以事先知道水壓增壓泵在第幾層樓可以讓你免於機器的轟炸聲！，

 

數字信仰

華人普遍會有諧音的忌諱，像是 4 更是許多長輩的大禁忌，現在新建的大樓普遍會直接跳過 4 樓，連電梯數字都忽略，但數字本身無罪，就看個人迷不迷信。

 

逃生問題一定要考慮

住宅大樓高樓層因為視野好，常常房價隨著樓層越高，開價也越高，但買房首重安全，你有想過萬一發生火警時，雲梯車的高度夠嗎？

台灣大部分地區，據了解雲梯車約只有 30 公尺左右，僅能應付約 10 層樓的火災，過高的樓層消防設備難以觸及，可能就要出動直升機救援。所以法規有規定，樓層一但超過 10 樓，一定要設置灑水設備。

 

2 樓瘋狂踩線

買房時，長輩總是會千叮嚀、萬交代「不要買二樓」，這不是沒有原因的！

一般來說，只要一樓是大廳、店面、中庭、公設梯間等，2 樓排水孔「下面」是空的，那管線就會在二樓轉折，只要有轉折，就容易阻塞，這可不是自己習慣好就好，樓上幾層樓的鄰居只要有廚餘、或是廁所衛生紙阻塞，一點一滴下來，就會讓水管堵塞，堵塞後樓上的水還是會繼續流下來，這樣第一個滿出來倒灌的就是 2 樓遭殃！

TING 與 LIZA 在新竹住的就是電梯大樓才蓋好不到 3 年，但在社區群組一年內已經看到 2 樓住戶的管線倒灌 2 次，其中一次還是糞管倒灌，源源不絕的屎噴出，這個慘況讓我們印象深刻！

此外，有些 2 樓如果剛好位於車道上方，車子出入難免就會有噪音，在乎生活品質的人就要多多考慮！在實際面上，2 樓還有一個情況，那就是會有大露臺的使用空間，但這個空間不見得有權狀，也就是 2 樓住戶有使用權，也確實有花錢買，但卻是不是我的悲劇。

不過 2 樓還是有迷人之處，家裡如果有小孩，不用怕他們蹦蹦跳跳吵到下面的鄰居；如果電梯等太久，樓梯爬一下咻～的就到了，發生意外逃生時也超方便！

 

 

考慮細節百百種，適合自己就是好樓層

每個人在乎的都不一樣，在乎採光的人，或許就不在乎雲梯車觸及不到的問題；4 樓如果價格好，即使民間數字信仰又如何；2 樓雖然有管線還有噪音問題，但就是喜歡低樓層的安全感還有方便。

選樓層沒有絕對，主要要考量入住的人的習慣，只要自己住的舒適，別人眼中的缺點那或許就不是那麼重要。TING 自己認為 6～10樓都是不錯的選擇，樓層夠高，視野不會輕易受到遮擋，也不會因為太高而有消防問題，價錢更是中等！

你呢，覺得哪一個樓層最黃金？快點在下面留言與我們分享，別忘了點選「加入好友」加入TING進財富 LINE，就能即時收到重要房地產資訊！

 

 

房地產路上你還需要佐這些：

申請房貸注意事項！直接揭露銀行貸款的眉角
房子這個價格合理嗎？懂公設比怎麼算，不再被仲介話術耍得團團轉
該為了屋主的「百萬裝潢」加價嗎？
【買房大補帖】零基礎到購入房地產，心法一次告訴你！

Follow LINE@
一周兩次
與你分享財商與房地產大小事

 

買房最怕漏水！尤其台灣天氣潮濕，如果再加上屋內滲水，真的會很讓人崩潰！

TING & LIZA 之前買的房子就有一間漏水！為了處理漏水這件事，來來回回奔波好幾次，連剛上好的油漆都重漆，因為親身歷經過的慘案，所以決定分享怎麼事前知道一間房子有沒有漏水、如果遇到漏水要怎麼辦！讓你可以預防勝於治療，開心住進好房。

 

漏水有分種類

會造成房屋漏水的原因相當多，建議在做任何行動之前，應先釐清漏水的原因，這樣才能找到合適又有效率的方法。

一般來說，房屋漏水分 2 大原因，一個是建物結構性漏水，另一個則是是管線漏水。

建物結構性漏水白話來說就是建物本身的問題造成漏水，大雨過後出現的漏水通常都是這個類型。例如，屋頂、外牆、建築物開口處漏水，或是對外窗、冷氣或排氣口出現滲漏水現象。建物結構性漏水通常都與天候有關，而且不是規律性地漏水。

 

 

而管線漏水則多為「規律性漏水」，一旦漏水，狀況就會持續不斷，例如，冷熱水管線、排水管破裂或生鏽腐蝕所造成。

 

如何預防買到漏水的房子？

買房前三大糾紛裡頭，「漏水」一定榜上有名，預防勝於治療，為了之後漫長的修復漏水之路，最好的解決方法就是買房之前一定要仔細觀察，如果發現有漏水狀況，預售屋請馬上請建商改善再行複驗，如果是中古屋，則是請屋主先處理好（或是折價在售價裡頭也是一個方法）。

 

眼觀四面，手摸八方

看屋時可以多留意陽台、浴室、廚房牆壁、天花板這些常出現滲水、漏水的地方，眼睛看有沒有壁癌，牆壁的顏色是否都一致（會滲水的地方顏色會跟正常牆壁顏色不一樣），除了用眼睛看，也要搭配手四觸摸摸牆壁，看是不是有濕氣。

看到不應該有壁紙或是木板的地方卻有，那一定要多留心，因為這很有可能是屋主想要隱藏不好的東西而故意加上去的，如果更謹慎一點，下雨再看一次，這樣更準確。

不過雨天不是說有就有，很多時候等到下雨天房子早就賣出去了，所以靠自己的觀察力與敏感度會比較靠譜一些。

 

建築外牆也不能錯過

看房除了看自己想買的那間，也要記得看看大樓外牆，因為屋內屋主可能整理過了，但大樓外觀是更動不了卻又會影響屋內滲漏水的關鍵之一，有些屋齡比較老舊的房子，建築結構已經老化，雨水很容易透過外牆滲水進去，如果是迎風面的牆，滲漏水的情況會更加嚴重，所以下決定前，記得也要看看大樓外牆，推測雨天情形。

 

 

法律對漏水有保障嗎？

根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定，買房時會有「不動產標的物現況說明書」等，其中就有提到「是否有滲漏水之情形」，但，這不代表就是萬全的保障，有些細節自己一定要先留意，不然後續即使有漏水，也只能自己含淚解決。

 

漏水事前未被告知可求償

如果屋主交屋前就知道有漏水，卻故意隱瞞不告知，依據《民法》第354 條規定，應負「物之瑕疵擔保責任」的責任，在交屋後 5 年內買方都可以向屋主主張損害賠。

如果屋主有誠實告知，把漏水位置與情況註記在合約內，同時買方在簽訂房屋買賣合約時也已經知道房子有漏水現象，之後如果有任何修繕行為，買方都不能事後再向賣方請求賠償。

 

天災人禍責任界定要清楚

如果交屋後因為地震等天災，或是因為重新裝潢施工等因素而造成的漏水，即使在「物之瑕疵擔保責任」保固期的 5 年內也不能歸責於賣方。都是現任屋主要自行負起修繕責任。

 

漏水不是大毛病，但發起病來要人命

透過文中的事前屋裡屋外的檢查還有法條的認識，相信可以大大降低買到漏水房子的困擾，畢竟雖然漏水不是大毛病，但發起病來可是全家不得安寧啊～

買房前你還有怕遇到什麼狀況嗎？留言與我們分享，讓我們來幫你想辦法一起解決！

最後別忘了點選「加入好友」加入TING進財富 LINE，就能即時收到重要房地產資訊！

 

 

買房路上你還需要佐這些補給品：

該為了屋主的「百萬裝潢」加價嗎？
買房選哪一樓層比較好？這個樓層我們覺得最母湯！
房子這個價格合理嗎？懂公設比怎麼算，不再被仲介話術耍得團團轉
【買房大補帖】零基礎到購入房地產，心法一次告訴你！

 

 

Follow LINE@
一周兩次
與你分享財商與房地產大小事

Ting進財富！http://tingtorich.com/

 

常常會收到讀者私訊詢問XX大樓這個價格買得貴不貴、有划算嗎？

這個問題很難就以這麼一個句子的資訊量直接回答，但要知道自己買的房子價格合不合理，其中一個很重要的分析要素就是——公設比！公設比的高低會影響到房子每坪數的價格，所以只要在看房，一定要懂公設比，不然無法得知房子實際的價格。這一篇就要分享公設比是什麼、怎麼知道自己的房子價格合不合理，讓你買房計算成本時，更有概念！

 

公設比是什麼？

了解「公設比」的概念與計算方式，這樣才不會那麼輕易的被仲介話術牽著走，聽了個數字就覺得好便宜好便宜而誤判情勢。

「公設比」指的是「所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值」。白話文來說就是大樓的「公設」如樓梯間、電梯間、共同出入口及門廳、管理員室、公共活動中心等佔了你家門內實際使用的坪數比例，也就是公設比愈高，公共設施所佔的坪數也就愈高，相對來說，你實際使用坪數就愈低。

 

就投資報酬率的角度來看，公設比越高，表示你買到的實坪越少、可使用的私人面積越少，可以說是「越貴」啊。這就是為什麼知道自己買的房子貴不貴，一定也要了解公設比，回推自己購入的價格。

 

一般來說，公設比還細分大公、小公：

大公：全體住戶共同分擔的區域，凡是配電室、管理室、蓄水池、水箱這些你我他都用得到的地方都是俗稱的大公。
小公：部分住戶共同分擔的區域，像是樓梯間、電梯間、走廊，只有特定一區用得到的地方就是小公^_。

 

 

公設比怎麼算？

公設比＝公共設施（大公 + 小公）÷（主建物面積 + 附屬建物面積 + 公共設施）x 100%

補充：
主建物：就是指室內面積，包括客廳、廚房、臥室、書房、廚房及衛浴等部分
附屬建物：是指連接主建物室內的附屬部分，例如陽台、平台、花台、露台等。簡單來講就是主體建物凸出來的地方，一般你會想種花花草草的地方（XD）

實際練習一下，大家試著算算看下圖範例的公設比是多少呢？

 

 

公設比的計算並不難，只要國小數學程度就可以計算了。

但大家在計算時，有發現這個物調表上的小陷阱嗎？明明上面有車位，但卻沒有車位的坪數，那是有車位還是沒車位呢？

這是因為一般買賣房子的時候，車位都是要獨立出來計算價錢的，不會直接出現在房子總價的價格上，而分析車位總共佔多少坪數與價格評估又是另外一門學問，我們下次有機會再另外寫一篇文章來分享。

 

公設比多少算合理？

其實公設比沒有一定的標準，但以大數據來說，目前市場上大樓、社區建物的公設比範圍如下，至於划不划算就看自己的考量，資料僅供一個參考依據：

1. 舊式無電梯公寓、透天式產品：0－15％
2. 電梯華廈（7-12樓）：15－25％
3. 電梯大樓（12樓以上）：25－35％
4. 商務辦公大樓：30－40％
5. 電梯大樓（豪宅）：35％以上 　　

一般來說，屋齡越高、公設比越低，因為早期大樓除了大廳、電梯走道外，幾乎沒有什麼公共設施，坪數很紮實！以 TING 的看屋經驗，通常屋齡都超過 20 年以上的大樓，公設比都不到 10%，真的是便宜又大碗啊！此外，戶數越多，通常公設比也越低，因為有更多的分母來平分，直接分掉每一戶必須共同分擔的公設比例。

而樓層越高也會影響公設比，因為樓層數越高，基於法令，公共通道、消防安全設施都會變多，也意味著公設空間會變多。

 

 

只要自己覺得合理，就是好價格

買房一定要懂公設比，協助自己做出更中立的決定，公設比的概念與計算並不難，花個五分鐘的時間，讓自己更專業，相信很值得！不過也必須說，公設比固然是買房子的考量點之一，但不是絕對。還是要看自己買房的主要目的，是投資還是自住、重視價格還是環境，每個人都有自己的考量，只要適合自己，就是買對了！

買房你最在意什麼呢？快點在下面留言與我們分享，也別忘了加入我們LINE好友，才不會錯過任何買房眉角的文章喔！

買房你還必須知道這些：

買房不可不知的 4 個概念，投資自住都適用啊
大家覺得的好，不一定就是好，看房還要觀察這些啊！
房子有沒有漏水看這些就知道！五個看房實用技巧
【買房大補帖】零基礎到購入房地產，心法一次告訴你！

Ting進財富！自己的夢想自己挺！http://tingtorich.com/

 

常常有讀者傳訊息問說「如果看到很喜歡的房子，而屋主說他當初是花了百萬裝潢，所以希望出價再往上加，這時候應該加價嗎？」面對這樣的情況，Ting 與 Liza 分享四個不同角度評估的觀點，陪伴你做出這個糾結的決定。

 

這個裝潢你真的喜歡嗎？

很實際的問題「這個裝潢風格跟房屋格局你喜歡嗎？」如果不喜歡，為什麼要加列預算去買一個不適合的東西呢？

因為進住後，勢必要多花一筆裝修費，可能打掉隔間、可能天花板重用，甚至新增一間廁所，這些都是你也要考慮進去的花費，在這樣的情況下，即使屋主花了百萬裝潢，對你而言，卻沒有這樣的價值。

 

這樣的裝潢你真的需要嗎？

可以思考，如果沒有這些裝潢，你搬進屋時，也會這樣裝潢嗎？

會這樣詢問是因為有些裝潢好看，但不一定是你需要——太多的系統櫃、牆上太昂貴的石材、家裡太過高級的地板，如果本身的需求不需要這些規格，那麼屋主的百萬裝潢對你來說就是「過度裝潢」，或許在滿足你需求之下的工程和收納機能，只需要花費屋主的裝潢費用的一半金額，那這時候需要花這一筆費用嗎？

 

百萬裝潢真的是百萬嗎？

以一般房子會動到的裝潢來說，最大費用會是木作、泥作、防水、水電、訂製系統櫃等等，其他很多東西都可以在市面上以現成的商品代替，例如傢俱、大大小小的櫃子，而浴室與廚房的配備甚至很多時候都是建商原本就提供的標配。

所以當屋主說是百萬裝潢，可以思考跟觀察，屋內的裝潢真的是百萬嗎？如果水電、泥作做得不多，也沒有特殊的工程要處理，這時候可以合理懷疑或許裝潢的金額有一部分是誇大其詞；又或者，如果真的如屋主所說，裝潢費用達上百萬，這時候也要看這些是花在家電上還是硬體的設施，因為如果是花在家具類，這並不會在「現況固定物交屋」 的點交範圍內，到時候交屋，屋主是可以通通都會搬走。所以在喊價前，一定要思考在思考、觀察再觀察。

 

裝潢的高低不影響貸款的金額

再許多文章都老生常談說過很多次「裝潢價格的高低不影響銀行放貸的成數」。（可以再度回顧文章【房價一直漲，要怎麼樣才能買得起房子呢？】

一般銀行的估價師是根據「市場」的許多資訊下來評估一間房子的價值，加上你的信用條件，進而貸款一定的成數給你。這中間的過程完全沒有「裝潢」的成份在裡面，再強調一次，在銀行端的部分，裝潢的高級程度並不會影響這間房子的市場行情，所以如果銀行評估後可以貸款給你 600 萬，即使屋主因為裝潢請再你多加 100 萬的出價，銀行並不會因為你的支出增加而多貸款一些給你，換句話說，你的頭期款就會硬生生多出一百萬。

 

所以，我該為了裝潢加價嗎？

以上的分析，其實回歸到核心——自己需不需要。如果需要就看這些裝潢有沒有這個價值，如果不需要請不要在美輪美奐的環境下情不自禁做出決定。以上四個思考方向就是協助你在理性的情況下做出最適合你的決定，可以安心成家。

你也有因為裝潢而被屋主、仲介要求加價嗎？如果有，快在留言區與我們分享自己是怎麼回應的～

 

 

更多買房你必須知道的事：

【買房大補帖】零基礎到購入房地產，心法一次告訴你！
我要買房投資！但裝潢的預算該估多少呀？
加速房子出售/出租的小技巧——借屋裝修

 

加入官方LINE，更多免費投資理財乾貨陪伴你

 

 

Follow LINE@
一周兩次 
與你分享財商與房地產大小事

 

相對於日常支出，買房的數字就像是一大筆天文數字一樣，所以很多人會想方設法的降低支出，這時候就會覬覦從給仲介的服務費下手，能砍一點就是多省一些。但，仲介費可以殺價嗎？這一篇會分享 Ting 與 Liza 在房地產中打滾的經驗、房仲自己怎麼看待這件事，希望帶給你一些不一樣的想法。

 

仲介費是什麼？

內政部在《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》中有明訂，不動產經紀業（也就是仲介啦）向買賣方收取的報酬總額，不得超過成交總價 6%，所以一般市場對於成交服務的公定價是買方 2%、賣方 4%。

而內政部規定中的「收取報酬」就是我們一般認知的服務費，為什麼會有這筆費用的產生？

房仲業務通常是沒有領取底薪，就算有，也是一個月只有幾張大鈔的那般微薄，主要收入來源是要靠每一筆房子買賣成交後所收取的服務費來養家活口。或許你看到的是買賣當下出現的那間物件，但之所會有這筆物件，是房仲先付出許多的時間和心力去開發、與屋主溝通、經營平台、彙整物件資訊、建立資料庫到後續協助客人行情數字資料、提供同區類似物件的開價訊息、左鄰右舍的家庭背景、比較物件優劣、配合客戶時間帶看，乃至最後協助雙方議價、交屋所有雜七雜八的手續全包。

這些，就是仲介收取服務費的價值所在。

而仲介收取的服務費通常不是你帳面所看到的數字，還會再跟公司以及開發同事按比例分配下去（詳細資訊可以參考下表），所以換作你是仲介，如果有客人大喇喇的就是要跟你砍仲介費，你會竭盡心力的協助客人找到合適的房子嗎？

 

 

仲介怎麼看待服務費這件事

附上仲介自己的黑心（？）告白，或許你對要不要殺仲介費會有不一樣的想法：

 

我們自己怎麼看

Ting 與 Liza 本身是絕對不會砍仲介費，如果看房前剛好吃到不錯的東西也會多帶一份或是買個飲料給帶看的仲介。

仲介是買賣房地產中間的重要橋樑，掌握了許多資訊，如果想獲得自己理想的物件，就要需要仲介的協助，而往往就是這些資訊讓人買到合適、或是便宜的物件。而在提倡專業、知識變現的現今，仲介的事前準備與資訊不也是一樣的道理，所以這麼珍貴的資源當然要好好珍惜啊！

 

所以仲介費可以殺價嗎？

因為 Ting 與 Liza 要在這個領域長期深根，不砍仲介費是我們對這領域專業人士的尊重。

但，就像菜市場一樣，其實很多時候買賣的成立就是一個「起毛子」的問題。有時候成交在即，買賣雙方只差十幾二十萬，這時會有房仲願意犧牲部分服務費的佣金，以求成交績效也時有所聞，所以，也沒有什麼標準答案，不過相信以將心比心的心情相待，結果應該都會不錯！

你有跟仲介交手服務費的經驗嗎？快跟我們分享中間的點滴長眼界啊！

 

 

更多房地產你必須知道的事：

資神手——掌握各種賺錢秘密的王派宏
【買房大補帖】零基礎到購入房地產，心法一次告訴你！
買房好拮据！這麼做讓你不再為錢苦哈哈

 

加入官方LINE，更多免費投資理財乾貨陪伴你

 

 

Follow LINE@
一周兩次 
與你分享財商與房地產大小事