信用彙整 | TING進財富–投資的好夥伴、理財的傳教士

買房壓力好大？房貸不要急著還，教你這麼做更實際！

房貸都是沈重的嗎？有沒有什麼方法可以讓房貸活化、有更不一樣的運用方式，讓自己的生活不因為房貸而各種限縮呢？

對大多數的人來說，買房是一個經濟上的壓力，但以投資理財的角度來想、以銀行的角度來看，不論你的房子用途為何，房子本身就是一種「資產」，既然是資產，就有其活用的方式。從這個角度切入，就可以利用銀行的「理財型房貸」來幫自己繳交的房貸活化，多出一筆錢讓自己有更寬裕的利用空間！

什麼是理財型房貸？

精簡來說，理財型房貸是一種可以讓「房貸價值」更靈活運用的一種理財方式，你可以把已經還掉房貸本金的部份再借出來用，等於一個價值兩吃！舉個例子來說，你貸了房貸 1000 萬，目前還款了 400 萬，那這 400 萬就是你可以跟銀行借款的額度，只要跟銀行申請理財型房貸，一但申請過，你可以隨時借出這筆額度（也就是四百萬），利息按日計算，而且可以隨借隨還，因為有房子這個抵押品，借貸利率比起信貸等利率低很多，種種這些特性，相當方便資金的彈性調度！

理財知識補充站：
如果還不知道為什麼要跟銀行貸款、覺得貸款是一件很不好的事，那麼你應該看看這篇【為什麼有錢人都跟銀行借錢？揭開富人不告訴你的致富秘密】

如果家裡做生意偶而現金卡不過來，就不用趕銀行下班時間的四處籌錢或是你知道有投資標的的獲利率高於理財型房貸的還款利率，那麼就可以使用這個方式來套利賺取價差。

理財知識補充站：
「套利」是投資路上必備的概念，還不知道的讀者可以參考：【投資理財標配概念，懂套利讓你四處橫行啊】

理財型房貸你要注意的事

雖然理財型房貸利率低、彈性大，但 Ting 與 Liza 也要提醒你，世界上沒有任何一項投資、一項借貸是沒有風險的，在使用理財型房貸之前，下列 6 點一定要先讓你知道，讓你評估好自己的狀況：

1、理財型房貸的額度來自已經還款的本金，如果還款的金額少，這個額度有跟沒有都差不了多少喔！
2、理財型房貸利率雖然低，但還是比一般房貸還要高一些，所以就別抱著把錢借出來還房貸的美夢，找到穩定的套利差比較實際！
3、投資有其風險，雖然理財型房貸低於大多數消費型貸款和信用貸款，但是如果投資失敗、而你借款金額過高，利息累積下來也很可觀，所以動用之前一定要審慎評估啊！
4、理財型房貸動用的額度來自於抵押物（也就是房子）的價值，如果沒有相當把握的運用，請放手～～～以免落的房子被銀行拍賣的GG局面。
5、留意銀行的特殊借款規定，有的銀行就會明文要求不得將理財型房貸的貸款拿來投資房地產。
6、理財型房貸利率雖低，但還是要還，一定要確認自己的財務狀況是否有足夠的還款能力、錢會不會卡住，因為除了要還理財型房貸利率，原本的房貸也還是要還啊！所以下手前一定要盤算清楚！

理財型房貸雖然好用，但不是萬能！

理財型房貸是一種更進階的貸款行為，幫助你在資金的運用上更有彈性，隨借隨還的特性更可以在機會來臨時緊緊握住，但 Ting 與 Liza 還是要再三強調投資有其風險，槓桿使用妥當固然可以發達讓自己的資產增加，但一但失敗，後果也是加乘的，所以不管是借款還是投資，大家一定、一定、一定要再三審慎評估！沒有什麼是萬靈丹，只要適合你自己的就是好處方。

你有跟銀行貸款拿來套利過嗎？還是都是純粹拿來買車、買房呢？在下面留言與我們分享你的經驗吧！

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為什麼有錢人都跟銀行借錢？揭開富人不告訴你的致富秘密

不懂為什麼一堆有錢人都超級富有但卻欠銀行一屁股債嗎？怎麼想都怎麼覺得跟銀行貸款是一個很大的負擔嗎？

其實貸款用的好，可以減輕許多經濟負擔，善用銀行的資源，可以讓自己不論在經濟上還是時間上都可以獲得週轉，如果你不懂有錢人致富的方法、覺得貸款是一件不應該的事，可以看看這篇文章，讓你轉換想法，減輕十年的重擔！如果你已經開啟了財商腦袋，更應該看看這篇如何累積培養自己的信用，在關鍵時刻貸出一筆錢，讓自己可以跟著市場一飛沖天。

為什麼要貸款？貸款不是欠債嗎？

直接舉個例子讓你更有概念，一棟房子 800 萬（以現況來說可以買到台中郊區 20 幾年透天厝或是竹北縣三重劃區兩小房大樓），如果你想靠傳統的想法不借款買到，月薪八萬元要不吃不喝 100 年才能買得起（況且 100 年後房子價格肯定超過 800 萬的好幾倍啊！）如果決定跟銀行申請房貸，有些人為了存到自備款，會等自己戶頭有一筆錢才開始看房，或是看到喜歡的房子因為現金沒那麼多下不了手，通常這樣一晃，你也知道，存款的速度永遠都比不上市場漲幅的速度，通常不會有存夠的一天。

所以為什麼要貸款？貸款可以讓你的肩膀負擔不那麼重、貸款可以讓你在把握住當下的價格（當下的一百萬，跟未來十年一百萬的價值完全不同，就跟爸媽小時候的一百塊可能相當於我們現在 1000 塊一樣的價值啊）、貸款可以讓你的人生不用一直拘泥在「我要過得拮据一點」為了生存而忘了生活，可以讓你在需要與現實之間取得平衡。

另外，跟銀行貸款比跟身邊的親朋好友貸款還要來的沒有心理負擔，銀行利率公開透明，可以透過規劃，進而安排自己的人生，不用擔心人情壓力，所以各方面都評估好，萬事俱備只欠資金時，銀行會是一個很棒的選擇。

但，銀行也不是你說想貸款多少就多少，以下的內容就是要教你怎麼養好在銀行端的信用，有計劃、目的性的培養，到時需要跟銀行借貸，條件就可以更好，還款的壓力也不用那麼大。

信用五大地雷，萬萬不能踩

其實每個人跟銀行可以貸出來的金額、利率、寬限期都不一樣，最最主要的評斷依據是根據你的「信用」來決定，所以接下來 Ting 與 Liza 要來跟你分享銀行最忌諱的地雷是什麼，只要避開這些地雷，你的信用分數就會隨著時間提升拉高，借貸的金額變高、還款利率拉低，是一舉數得的方法。

在開始之前，先介紹「聯徵」這個概念，聯徵簡單來說很像是你紀錄信用的成績單，只要跟銀行往來，聯徵上就會有紀錄，銀行開戶、辦信用卡、貸款，不管你到哪家銀行從事這些程序、借多少錢、信用卡額度有多少、有沒有按時繳款，通通會在聯徵上一筆一筆記下來，接下來就是教你在聯徵上如何加分及避免扣分，只要擁有美美的分數，就可以讓自己在貸款時獲得銀行的信賴，進而獲得更好的借貸條件。

1. 別當小白

「小白」是銀行間的行話，泛指沒有信用卡、現金卡、任何貸款的客戶。因為沒有跟銀行從事這些行為，所以聯徵上面會一片空白，銀行無法得知你過往的信用紀錄，因此無法判斷你是否有還款能力，自然就不敢把錢借給你（就像你會借錢給路上隨便一位陌生人嗎？）所以不要再以為從來沒有跟銀行借錢、辦過卡是好棒棒了的行為了！快點先從辦一張信用卡開始讓銀行認識你！

2. 信用卡

有了信用卡後，一定要記得使用，因為聯徵上面會有你每一次卡費有沒有遲繳的紀錄，只是辦卡沒有刷，聯徵就會有短短一行紀錄你辦哪張卡，這樣的效益並不大，因為銀行還是不知道你還款的能力啊！

每次都準時繳清卡費的客戶對銀行來說就是好客戶、乖寶寶，加分是一定有的，但如果信用卡「遲繳」，就算只是忘記一天，都會讓自己的聯徵信用扣到分數，同理，「預借現金」、「超額刷卡」、「掉卡報遺失」通通都是扣分得項目，請一定要深深地放在心上不要踩雷了！

小撇步分享，建議信用卡都可以設自動扣款，這樣一定不會有風險因為忘記繳款而被信用扣分的風險了。

3. 個人職業

銀行很重視工作上的穩定度，所以帳戶的薪資轉帳資料都是「聯徵」的必備項目。銀行基本上以工作三個月為門檻，部分貸款程序銀行會提高看到半年的薪轉紀錄，工作年資越久分數越高，因為銀行覺得你每個月有穩定的收入，借款給你，他們心比較安定，所以剛換工作的朋友們，如果要申請貸款、信用卡，最好是等一等比較保險。

4. 負債比

負債比 = 總負債 / 總資產，你每一筆借款時間、金額、還款狀況，銀行透過聯徵，一清二楚。因為客戶的還款能力，是銀行評估貸多少錢重要關鍵，所以銀行會計算客戶的負債比和月付比，透過公式，可以清楚知道身上如果沒有背負債的話，是比較討喜的，但如果有車貸、信貸，同時還想要貸房貸，也不是不可能，這只是銀行評估的其中一個依據，只要有準時繳款，也繳得起，評分反而會比較高。

5. 聯徵申請次數

聯徵次數過多是一個大禁忌，細想，如果銀行在查詢你的信用紀錄時，發現別家銀行近期也曾查詢過（因為每一次調聯徵，不管用途是什麼都會留下紀錄喔），自然會聯想是不是前幾家貸款沒過，現在才來找我？這個客人是不是有甚麼特殊情況？是不是很缺錢？所以不管是申請信用卡還是貸款，建議申請頻率不要在三個月超過三次。聯徵中心的資料會保持三個月左右，如果要再申請，建議是三個月到半個月以上再來申請，以確保信用評分！

我們的實戰經驗分享

Ting 與 Liza 長期有刻意地在培養自己的信用，因為不知道什麼時候需要一筆錢，每天的準備就是為了機會來臨時可以緊緊握住，所以花了好些時間研究銀行的評斷標準，以上 5 點都是我們自己研究、親自與銀行交涉後所集結的信用評比依據，都是會直接影響到貸款金額、還款利率的一些重要準則，無私地與你分享。

如果對貸款還有什麼疑問，歡迎在以下留言提出討論喔！

＊聲明：雖然貸款可以加速投資存款的速度，但事前一定評估風險、自己先計算過才決定啊！

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房地產貸款不可不知的四大特點，越早知道越好啊

在許多房地產專欄中，Ting 與 Liza 談及許多買房要注意的大小事和觀念，但買房子除了要懂房產知識之外，最後還會牽涉到「銀行」端，因為房地產買賣金額動輒上百、上千萬，少有人能闊氣的一次現金支付（以財商的觀點來說也不建議這麼做啊），所以這時候就需要跟銀行申請貸款。

但你知道每個人可以貸款的額度是不一樣的嗎？你以為你收入高在銀行就可以比較吃香嗎？你以為從來都不借錢銀行就認為你好棒棒嗎？

銀行很看重一個人的信用，而信用的培養大多是出社會後才開始累積，所以從來不會有人特地教你怎麼跟銀行往來，銀行也不會主動教授，在這樣資訊不對等的情況下，許多人就默默地吃了悶虧，讓房貸壓得自己喘不過氣。這一篇羅列出辦理房貸時，銀行最看重的 4 個特點，希望可以幫助買房子的你。

信用的培養從辦卡開始

沒有人會借錢給不認識的人，而銀行來評斷認不認識你，就從「聯徵紀錄」開始。聯徵紀錄上面會紀錄你有沒有辦過卡、每張卡的額度多少錢、有沒有準時還款、有沒有借款記錄，由此回推，如果沒有辦信用卡、沒有跟銀行借過錢，聯徵紀錄等於一片空白，銀行也就無法認識你這個人。所以你以為不欠錢、不辦卡就是一身清白，應該是銀行的愛戶，其實這樣的認知大錯特錯！所以，建立信用從辦信用卡開始吧！

欠錢不還是大忌

即使再好的朋友牽涉到金錢都會變質，更遑論是對你個性一無所知的銀行。所以如果有信用卡、信貸、學貸乃至已經成功辦理的房貸，都一定要準時繳款！這是鐵則！沒有人會敢借錢給欠錢不還的人，或許你借得了這一次，但難保肯定會有下一次。

此外，如果是信用卡，千萬不要只繳交最低還款金額與動用循環利率，因為銀行只能從來往的數字認識你，如果你有了這些動作，銀行合情合理會擔心你的還款能力，進而降低借給你房貸的意願或是給你低於一般人的條件。所以，請遵照有借有還、再借不難的鐵律！

行業、年紀通通是重點

一個月收入四萬元的公務員與同樣月收入的快遞小弟，你覺得銀行核可的貸款條件會一樣嗎？

一定是不一樣！銀行是透過許多資料來認識你這個人，除了上述所說的數字之外，銀行也會將一個人的公司規模、職業、收入列入考量。公司規模越大、越穩定，越是百大企業的銀行越愛（就跟一般爸媽的心態一樣）除此之外，為了確保你可以健康的還款，銀行也會將職場所面臨的風險列入考量——總是坐在辦公室的人員與常常要奔進奔出的快遞所面臨的風險不一樣，即使每月薪資相同，銀行撥款的條件就會有所差異。

銀行不是佛心事業，為了可以拿回所有借出的款項，為了確保你可以還款的長長久久，年齡同樣被銀行列入考量點之一。以台灣平均退休年齡 65 歲來說，如果你 55 歲決定買房，銀行會推算你只剩十年的工作時間，如果這時候要辦理 20 年或 30 年的房貸，銀行有九成機率會拒絕，或者原本可以貸款 8 成的物件，也因為僅剩不多的職涯時間，銀行會大打成數折扣。光是寬限期的縮減與貸款成數降低，就會將一個人的財務狀況逼垮，這些都是很嚴重的影響。

資訊的落差是財富的落差

其實培養信用不難，只是知不知道，「資訊的落差是財富的落差」，善用銀行的資源，不但可以讓自己擁有更多資金做其他的投資，也可以有更寬容的時間來做套利。貸款額度用到恨時方嫌少，如果你想買房，那麼從這一刻就要開始培養信用！

培養信用路上不可不知的常識：

信用不只是用在房貸，一般跟銀行借貸（信貸、車貸、申辦信用卡）都需要你過往的信用記錄，上面的文章比較單針對房貸，但其實信用無所不在，以下這篇整理出 9 個培養信用的方法，以及，萬一、不幸信用不良又想借貸時要怎麼辦的實用文章【信用不良、信用瑕疵也可以貸款！銀行拒絕貸款大解密，天無絕人之路呀～】

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標籤: 信用

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什麼是理財型房貸？

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